La ZAC a été créée !

Dans un message précédent, début novembre, nous écrivions que la ZAC ne pourrait pas être créée avant la fin de l'année. Nous nous sommes trompés, la communauté d'agglomérations est plus rapide qu'on de pensait!
Elle a approuvé le 19/12/2012 la délibération 2012/269 qui crée formellement la ZAC de la Chapelle.
Pour notre décharge, nous avions naïvement cru que la communauté d'agglomérations respecterait de manière formelle le code de l'environnement qui prévoit que la mise à disposition du public fait l'objet d'un bilan et que ce bilan est mis en ligne (Article R122-11). En sautant cette étape, c'est plus facile, mais cela introduit peut être un risque juridique.
Il semble au demeurant que la portée juridique de la décision de création d'une ZAC est assez faible. C'est un jalon que l'on plante sur le long parcours d'une opération d'aménagement. Néanmoins, la création de la ZAC constitue la validation par la communauté d'agglomérations d'un projet dont la définition a été en principe précisée à l'occasion de l'étude d'impact. Nous écrivons en principe parce que la lecture de l'étude et l'examen des dessins très imprécis qui représentent le projet ne constituent pas ce que l'on pourrait considérer comme une définition du projet.

Etude d'impact de la ZAC

Dans un message précédent, nous évoquions la mise à disposition du public de l'étude d'impact du 7 au 23 novembre 2012.
Dans un premier temps l'agglo a voulu restreindre la publicité sur cette étude en n'affichant qu'un résumé en ligne. Par la suite, l'ensemble du document a été diffusé sur le site de l'agglo.
Comme l'écrit Xavier BRAUD dans sont livre Protection de l'environnement : guide juridique à l'usage des associations , l'étude d'impact est un document souvent impressionnant par son volume mais qui se révèle à l'examen attentif peu pertinent sur les questions importantes. L'étude d'impact est pour l'agglomération une obligation légale, une étape administrative par laquelle il faut passer et non une véritable réflexion sur les spécificités du site.
Le registre disponible en mairie n'a recueilli qu'une poignée d'observations dont les avis du CIQ des Roquettes et de l'association Tournon à la Bouilladisse.
L'étude d'impact révèle tout d'abord que l'agglomération ne souhaite pas dévoiler la consistance de son projet. Elle n'a pas trouvé la place, dans les 250 pages du rapport, pour donner les informations principales sur les constructions : quelle hauteur des bâtiments, combien d'immeuble dont HLM, quels équipements publics ...
Presque toute l'étude semble être la reprise des études précédentes d'autres ZAC. Sur la pollution par exemple, les mesures faites à Aubagne ou à la Destrousse sont indiquées comme si il n'y avait pas de différence entre Aubagne et la Bouilladisse sur la concentration en oxydes d'azote dans l'air.
La circulation difficile dans la Bouilladisse est identifiée dans la description de l'état actuel et il est dit que la RD 45E deviendra une déviation de la RN96 ! Cependant, le projet de déviation apparait encore comme incertain et son étude est dissociée de celle de la ZAC. Cela laisse craindre que la ZAC puisse se faire sans que la desserte immédiate soit réalisée.
Le nouvel échangeur sur l'A52 que l'agglomération à promis pour 2017 n'est pas mentionné. Cela peut s'expliquer soit par l'abandon du projet soit par le fait que ceux qui ont produit l'étude n'en ont pas eu connaissance. Dans ce second cas, cela confirme que l'étude est un travail fait rapidement et à l'économie qui n'a pas analysé les principales spécificités du site.
Les habitants demandent que la ZAC ne soit pas engagée avant que la question de la déviation des la RD 45E soit réglée et que le nouvel échangeur sur l'A52 soit réalisé. Un problème ne se résout pas par une promesse des autorités !
Les participants aux ateliers de concertation organisés par la commune sont étonnés de constater l'existence de cette étude qui était déjà terminée au début de l'année 2012 et qu'ils découvrent subrepticement seulement en fin d'année.
Le scénario retenu n'est pas celui qui avait été préféré par les ateliers. Ce scénario était déjà inscrit dans l'étude d'impact comme le choix fait par l'agglomération alors que l'on disait à la population qu'elle pouvait donner son avis au préalable. A quoi bon faire des ateliers dans ces conditions dans ces conditions ?
La décision de création de la ZAC qui sera prise par le conseil communautaire le 27 novembre est déjà écrite ainsi que toutes ses justifications. L'agglo n'a jamais eu l'intention de prendre en compte les avis exprimés par le public sur l'étude d'impact. Cela donne raison aux habitants qui ne se sont pas déplacés pour écrire leur avis sur le registre.

Point sur le projet de ZAC

On parle depuis longtemps d'un projet de ZAC mais peut de choses se sont passées depuis la révision du Plan d'Occupation des Sols en 2005. On se souvient qu'alors, une enquête publique avait conduit à un avis négatif du commissaire enquêteur. La commune n'en avait pas tenu compte et avait inscrit le projet dans le POS.
Dernièrement, la communauté d'agglomération a organisé des ateliers de concertation, il y a eu des réunions publiques mais toujours sur des généralités et sans signe tangible d'une concrétisation du projet.
Pourtant, les choses se précisent avec la perspective prochaine de la création de la ZAC. Dans l'élaboration d'une ZAC, l'étape de création constitue la première décision de l'autorité compétente, en l’occurrence la communauté d'agglomération (CA). A cette étape, tous n'est pas encore défini mais la CA doit se prononcer sur le périmètre et présenter un projet suffisamment précis pour qu'il ait pu faire l'objet d'une étude d'impact.

On sait que l'étude d'impact du projet de la Chapelle a été réalisée et transmise à l'Etat le 3 mai 2012 car l'Etat, en tant qu'Autorité Environnementale doit donner un avis. Ce point relève d'une législation qui a beaucoup évolué récemment et qui est principalement codifiée dans le code de l'environnement, voir en particulier :
Art L122-1
Article R122-5
Un résumé de l'étude d'impact est disponible sur le site de l'agglomération.
L'avis de l'Autorité Environnementale est sur le site de la DREAL.

Dans le compte rendu de l'atelier du 19 juin 2012, il est indiqué que la ZAC serait créée en juillet 2012.
Cela n'aurait pas été possible dans la mesure où la décision de création doit être précédée de la mise à disposition du public de l'étude d'impact (Art 122-1-1). Les délais pour cette mise à disposition (Article R122-11), le temps pendant lequel doivent être recueillis les avis sur un registre et pour faire le bilan de cette consultation n'aurait pas été suffisants pour permettre que la décision soit adoptée en juillet. 

En fait la ZAC n'est pas encore créée à l'heure où nous écrivons, en novembre 2012, et elle ne pourra pas l'être avant la fin de l'année puisque cette création doit être précédée par la consultation du public sur l'étude d'impact et que cette consultation est prévue entre le 7 et le 23 novembre et doit ensuite faire l'objet d'un bilan.
Le compte rendu de l'atelier du 19 juin 2012 indique "Le dossier d’étude d’impact est consultable en Mairie et au siège de l’agglomération." Cela n'était pas vrai au moment ou s'est tenu l'atelier ni d'ailleurs au 30 octobre comme on a pu le vérifier. Les citoyens n'auront que 13 jours ouvrables, le minimum règlementaire pour consulter cette étude de plusieurs centaines de pages.
Le calendrier qui figure au compte rendu de l'atelier ne mentionne pas, en revanche, que le POS sera modifié alors même que le conseil municipal a délibéré sur ce sujet le 27 aout et que le rapport de présentation de cette modification était certainement déjà en préparation au moment où s'est tenu l'atelier du 19 juin 2012.
Ces exemples montrent qu'il faut être prudent avec les affirmations de la commune et de la communauté d'agglomération, même lorsqu'elles sont enregistrées dans des comptes rendus officiels.

ZAC de La Chapelle : documents à consulter à partir du 7 novembre

Nouvelle publication sur le site de l'agglo :

 ZAC de La Chapelle : documents à consulter à partir du 7 novembre

 L'étude d'impact et l'avis de la DREAL seront bientôt consultables. Le public pourra formuler ses observations sur un registre ouvert à cet effet.

En vue de la création de la ZAC de La Chapelle, l’étude d’impact du projet d’aménagement et l’avis de la DREAL seront tenus à la disposition du public au service urbanisme de la communauté d’agglomération ainsi qu’à la mairie de La Bouilladisse du 7 au 23 novembre 2012, aux jours et heures habituels d’ouverture au public. Les citoyens pourront formuler leurs observations sur un registre ouvert à cet effet pendant la durée de la mise à disposition du public.
Communauté d’agglomération du Pays d’Aubagne et de l’Etoile : 932, Avenue de la Fleuride, ZI des Paluds 13400 Aubagne.
Mairie de la Bouilladisse : 9 avenue libération 13720 la Bouilladisse

L'image qui figure le projet suggère une proportion importante de logements collectifs

 En réalité, la communauté d'agglomération ne dévoile pas la consistance de son projet. L'avis de l'autorité environnementale signale cette insuffisance :
page 6 :
"Il est regrettable que les simulations fournies se limitent à deux vues très plongeantes peu aptes à rendre compte de l'impact visuel du projet (...) Des études plus fines en termes d'implantation, de volumétrie, d'aspect extérieur, permettant d'apprécier de façon plus précise l'impact du futur équipement sur la silhouette générale du site devront être réalisées au stade  de réalisation de la ZAC."
page 8 :
"Le plan masse de la ZAC, faute d'une légende appropriée ne permet pas d'apprécier aisément, hormis le lycée et ses annexes, la fonction des aménagements représentés (logements,commerces , équipements publics...)"

A quoi sert la modification du POS ?

Nous n'avons pas la réponse à cette question !

Le principal effet de la modification du POS que l'on constate est que des terrains préalablement gelés dans la zones NA en sont sortis selon plusieurs modalités différentes.
La carte ci-dessous extraite du rapport figure ces zones.

On peut distinguer 2 situations différentes :
1) Le terrain passe de la zone NA à la zone ND. Dans ce cas cela ne fait pas une grande différence pour le propriétaire à court terme, le terrain reste inconstructible mais le propriétaire est tranquillisé par le fait que l'on n'exprime plus l'intention de l'exproprier pour construire sur son terrain. Le terrain qui ne valait que 30€ ne vaut alors presque plus rien.

2) Le terrain passe de la zone NA en zone urbaine UD3 (zone à 800 m2 COS 0,2). Dans ce cas, il devient possible de construire une maison de 160m2 pour 800m de terrain ce qui fait monter la valeur du m2 à environ 300€, une belle plus-value pour les propriétaires par rapport à la situation précédente dans laquelle la commune avait gelé les terrains.

Ce que le rapport de présentation n'explique pas c'est les contreparties de cette générosité.

Modification du POS de la Bouilladisse. Extrait du site de la commune :

MODIFICATION DU POS Avis au public faisant connaître l’ouverture de l’enquête publique sur le projet de modification du P.O.S.

Commune de La Bouilladisse,

Enquête publique sur le projet de modification du Plan d’Occupation des Sols.

Par arrêté n° 489/12 en date du 27 août 2012, le Maire de La Bouilladisse a ordonné l’ouverture de l’enquête publique sur le projet de modification du P.O.S.
Cette modification vise :
• à mettre en cohérence les périmètres de la zone NA1 et de la ZAC de la Chapelle,
•  intégrer de nouvelles dispositions réglementaires permettant de mettre en œuvre le PLH,
• ajuster certaines règles du règlement facilitant l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme,
•  intégrer les évolutions règlementaires récentes.

A cet effet, M. Alain FONTANEL, Expert Foncier et Immobilier –Diplômé IFREIM, demeurant 2 boulevard Michelet, MARSEILLE (13008), a été désigné par le Tribunal Administratif comme Commissaire Enquêteur en date du 19 juillet 2012, et M. Jérémy VIENNE, Ingénieur INSA Géomètre Expert, demeurant 30 boulevard de la Liberté, MARSEILLE (13001), en qualité de commissaire enquêteur suppléant.

L’enquête se déroulera à la Mairie du 24 septembre 2012 au 24 octobre 2012  aux jours et heures suivants :
- lundi de 13 h30 à 17 h30
- mardi de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 17 h 30
- mercredi de 14 h à 19 h
- jeudi  de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 17 h 30
- vendredi de 13 h 30 à 17 h 30.

Chacun pourra prendre connaissance du dossier et, soit consigner ses observations sur le registre d’enquête publique en mairie, soit les adresser par correspondance au commissaire enquêteur à l’adresse du siège de l’enquête.

Le commissaire enquêteur recevra en mairie aux jours et horaires suivants :
- lundi 24 septembre 2012 de 13 h 30 à 15 h 30
- mercredi 3 octobre 2012 de 15 h 00 à 19 h 00
- vendredi 12 octobre 2012 de 15 h 00 à 17 h 30
- mercredi 24 octobre 2012 de 15 h 00 à 19 h 00

Son rapport et ses conclusions seront tenus sans délai à la disposition du public à la mairie, pendant un an à compter de la clôture de l’enquête. Les personnes intéressées pourront en obtenir communication.

Ce que l'on a appris lors de la concertation

La concertation a donné lieu à des ateliers ouverts à la population et dont les travaux sont présentés dans un document de communication diffusé par le site de l'agglomération.
Lien : expo_la_chapelle.pdf

Du 23 au 31 janvier, une exposition s’est déroulée à la salle des fêtes de la commune. Elle a été clôturée par une réunion publique. Encore une fois, le site de l'agglo en rend compte de manière très positive :
http://www.agglo-paysdaubagne.com/actualites/la-zac-de-la-chapelle-seduit-001055
On apprend que la commune doit rattraper un déficit de 400 logements sociaux et répondre à un besoin de logements en particulier pour les jeunes.
La ZAC de la chapelle comportera 350 logements dont 120 HLM.
Il y aura, outre le Lycée, un gymnase, une place, un parc et un "équipement public" dont la nature n'est pas précisée.
Des logements, nous savons qu'ils seront individuels collés, en rangée, ou collectifs. De jolies photos de sites existants sont présentées pour montrer comme cela peut être beau un immeuble.
La proportion de logements par type, individuel ou collectif, n'est pas donnée, on peut supposer que les 120 HLM seront des collectifs.
Les planches contenues dans la brochure font apparaitre des espaces verts mais ce n'est sans doute pas des "documents contractuels" et l'histoire ne dit pas combien de surfaces seront réservées pour ces espaces publics.
Rien n'est précisé sur les coûts des équipements nécessaires et sur l'économie du projet. Ces questions essentielles pour les aménageurs ne font pas partie de la co-construction avec les habitants.

Un PLU pour la Bouilladisse ?

Lors du conseil municipal du 20 février 2012, il a été décidé d'engager la procédure d'élaboration du PLU. L'urbanisme de la commune est en effet encore régi selon les anciennes règles du POS.
Le maire reconnait que la commune a laissé se développer anarchiquement "un habitat diffus hors agglomération" et qu'il convient d'y mettre de l'ordre. Le retard a été justifié par l'attente du murissement du projet de la ZAC de la Chapelle.
L'opposition, par la voix de Mme Rodat, a signalé qu'elle jugeait le projet surdimensionné pour la commune, négatif pour le paysage et le cadre de vie; elle a rappelé que les propriétaires des terrains n'étaient pas vendeurs dans les conditions envisagées par le maire.
Le maire a affirmé qu'il avait depuis 2004 mené des négociations avec les propriétaires et qu'il regrettait qu'un accord n'ait pu être trouvé le contraignant à exproprier.
L'ancien maire, M. Pelissier, s'est félicité d'être à l'origine de la conservation des terrains de la famille Nalin. Il a qualifié la famille Nalin de "bornée" et s'est réjoui de la perspective de l'exproprier.
Les propriétaires ont déjà entendu cette affirmation selon laquelle la mairie aurait fait tous les efforts possibles pour négocier offrant même plus que l'estimation des domaines. En réalité, tous les propriétaires n'ont pas été contactés et ils n'ont jamais vu une estimation des domaines. Ceux qui ont eu une proposition ont compris que le prix était fixé à 30€ pour les terrains constructibles sans aucune marge de négociation.
Ce n'est pas être borné que de faire observer que le terrain constructible se vend à plus de 300€ dans la commune et que les terrains concernés sont parmi les mieux situés.

La provence rend compte de la concertation

Le journal la Provence a publié un article le 23 juin 2011 à l'occasion de la réunion de concertation sur le projet de ZAC de la Chapelle.
Marie Cecile Beranger, la journaliste auteur de l'article, a à nouveau interrogé les principaux protagonistes concernés.
L'article comporte des informations contradictoires sur l'ampleur des acquisitions foncières par l'EPF.
Au delà des 3 ha déjà acquis suite à un contentieux, il est question d'un promesse de vente portant sur 2 ha. Le commentaire de la photo aérienne dit "seulement 5 ha ont été acquis à ce jour".
En réalité, nous en sommes toujours à 3 ha et il n'y a pas de promesse de vente signée pour une parcelle de 2 ha.
Des discussions ont eu lieu avec le maire de la Bouilladisse qui propose, en échange de la vente des parcelles, d'accorder des droits à construire sur d'autres terrains en dehors du périmètre de la ZAC. Il a aussi évoqué, comme contrepartie à des cessions, l'exclusion de certains terrains actuellement dans le périmètre projeté de la ZAC. Le problème est que ces autorisations dépendent d'une révision du plan d'occupation des sols soit d'un processus politique long et compliqué.
Les observateurs sont déçus par la concertation car le contenu du projet n'est toujours pas défini ! Le maire fait observer malicieusement qu'il ne présente pas de dossier plus précis car tout reste très ouvert et que le projet sera le résultat de la concertation.
Néanmoins le public a pu réagir sur le principe même d'un aménagement qui va ajouter aux difficultés de circulation.
Un internaute à placé un commentaire sur le site de la Provence. Il suggère au maire de commencer par améliorer les accès à la rue principale avant de se lancer dans des grandes actions de développement. En effet, l'état de l'existant n'est pas brillant; a la Bouilladisse en général il n'y a pas même de trottoir.

Bilan de la concertation sur le tram train de la Valdonne

Lors du conseil communautaire de la communauté d'agglomération du 25 mai 2011, A. Jullien a fait le bilan de la concertation sur le projet de transport qui doit résoudre les difficultés de déplacement entre la Bouilladisse et le reste de l'agglomération. Il a présenté le projet comme la première phase d'un lien direct entre la Bouilladisse et Marseille.
800 personnes se sont mobilisées, plus de 100 ont laissé un avis par écrit et les opinions favorables dominent très nettement. Comment ne pas se féliciter de ce développement des transports publics qui va notamment, selon le maire de la Bouilladisse, réduire le budget transport des ménages ? Même l'opposition a affirmé sont soutien du projet.
A ce niveau amont des discussions, les questions économiques n'ont pas été abordées et pourtant il ne s'agit pas d'un détail. Alors que l'agglo ne sait pas comment elle va financer la construction puis l'exploitation de la courte ligne de tramway d'Aubagne, il aurait été intéressant d'examiner la faisabilité financière de ce nouveau projet plus ambitieux.
L'existence de ce projet permet au maire de la Bouilladisse de répondre aux personnes qui s'alarment sur les impacts de la ZAC de la Chapelle sur la circulation et en particulier sur le blocage récurent du péage de la Destrousse.

Article de la Provence sur le projet de ZAC

Le journal la Provence a publié un article le 17 septembre 2010 sur le projet de ZAC de la Chapelle.
Marie Cecile Beranger, la journaliste auteur de l'article, a interrogé les principaux protagonistes concernés par ce projet (ils ont déjà été présentés dans ce blog). Elle cite ainsi : le maire de la Bouilladisse, l'opposition municipale, l'établissement public foncier (EPF) et l'association Tournon à la Bouilladisse.
Il apparait qu'en dépit des études menées par la commune et la communauté d'agglomération, le contenu du projet n'est toujours pas défini !
Tout le monde semble avoir oublié qu'en octobre 2008, la commune et la communauté d'agglomération avaient toutes deux pris des délibérations annonçant pour les semaines qui suivaient la présentation du projet au public.
Manifestement le projet élaboré en 2008 pose problème et nos élus ne se sont pas encore déterminés sur ce qu'ils présenteront au public.

Bilan de l’année 2009

L’année 2009 n’a pas vu beaucoup d’actualité pour l’aménagement de la Bouilladisse.
A quoi faut-il attribuer cet état de fait ? La crise financière qui fait planer un doute sur les marchés immobiliers ? La proximité des élections régionales de 2010 non propice à toute décision sur les lycée ? Un flottement et de l’indécision parmi ceux qui nous gouvernent ?
La commune de la Bouilladisse n’a toujours pas cherché à établir de contact avec les propriétaires en 2009. Des rumeurs suggèrent que le projet de Lycée pourrait être abandonné faute de pouvoir acquérir les terrains.
Disons-nous donc à l’année prochaine !

La presse en parle !

Nous nous permettons de reproduire ci-dessous un article du journal "La Provence" pour ceux qui n'auraient pas eu l'occasion de lire ce journal, le 18 décembre 2008.
Marie-Cécile Bérenger a mené une enquête assez approfondie sur l'affaire de l'aménagement de la Bouilladisse, interrogeant plusieurs des militants associatifs et notamment les présidentes des comités d'intérêt de quartier du Pigeonnier et des Roquettes, Roselyne Gorlier et Brigitte Harnois. Elle a parlé avec des élus de tous bords et avec des représentants de la famille Nalin.
L'article de "La Provence" fait apparaitre l'absence totale d'information de la population sur le projet. Le maire lui avait indiqué, début décembre donc, que la concertation allait "justement commencer", le principe en avait d'ailleurs été voté très formellement à Aubagne le 1er octobre.
Deux mois après la publication de l'article, si cette concertation a eu lieu, on pourra dire que, même à l'aune des pratiques de la municipalité de la Bouilladisse, elle aura été discrète.
Il y a naturellement quelques inexactitudes dans cet article mais le document mérite d'être connu.
Bonne lecture !

Article du journal La Provence du 18 décembre 2008

URBANISME / L’Agglo vient de lancer la procédure de concertation en vue de la création d’une Zac sur l’ancien domaine de la famille Nalin, aujourd’hui divisé entre une douzaine d’héritiers dont une seule a pour l’instant accepté de vendre
À LaBouilladisse la Zac de la Chapelle ne fait pas l’unanimité
Par Marie-Cécile Bérenger
mcberenger@laprovence-presse.fr
Le dossier était déjà au coeur de la campagne des municipales. La Zac de la Chapelle, à La Bouilladisse, vient de ressurgir dans les débats, lors d’un conseil municipal houleux, début novembre. À cette occasion, les élus ont en effet approuvé, à la suite de la communauté d’Agglo, le processus de concertation en vue de la création de cette zone de 16 ha, qui comprendrait un lycée de 1 000 élèves, mais aussi des logements et vraisemblablement quelques commerces. Mais pour l’heure, souligne André Jullien, rien n’est arrêté. Car plusieurs protagonistes, dans ce dossier, reprochent à la Ville, et à l’Agglo, qui porte le projet depuis 2005, de manquer de transparence.
"C’est justement maintenant que va avoir lieu la concertation", poursuit le maire dont l’opposition UMP, emmenée par Eric Jouve, s’est emparée du dossier au point de sortir un bulletin qui lui est consacré (voir ci-contre).
La tête de liste qui a remporté 5 élus, dénonce un manque de concertation, mais craint aussi le "gigantisme" du projet : un lycée trop grand au regard des besoins du secteur, et surtout trop de logements, qu’Eric Jouve a peur de voir pousser en hauteur. "Il y a tellement de bruits qui courent", lance quant à elle Roselyne Gorlier, présidente du Comité d’intérêt de quartier du Pigeonnier "on ne sait pas ce qui va s’y passer, sur cette Zac". Pour elle aussi, un lycée de 1 000 élèves "c’est trop grand", quant aux commerces "déjà que ceux du centre-ville survivent très difficilement, on va en implanter d’autres là".
Sans compter les infrastructures, routières notamment, insuffisantes à ce jour pour supporter un nouvel afflux de circulation. "On n’est pas contre le projet, mais le flux des voitures est mal régulé", explique son homologue du CIQ des Roquettes, convaincue de la nécessité d’une déviation sur leCD45, dont elle est riveraine. "On nous a contactés il y a 12 ans, pour cette déviation, puis plus rien".
Du côté de l’Agglo on compte d’ailleurs fermement sur cet aménagement, mais aussi sur la remise en service de la voie de Valdonne, prévue à l’horizon 2014, soit 3 ans après la première rentrée du futur lycée, toujours programmée par la Région pour 2011.
Pour l’heure en tous cas, aucun calendrier n’est vraiment arrêté, car le foncier -mis à part 3 ha acquis récemment (voir ci-contre)- est toujours aux mains de la famille Nalin, qui compte pas moins d’une douzaine d’héritiers !
Et si des négociations sont actuellement en cours entre les propriétaires et l’Etablissement public foncier, avec lequel l’Agglo a signé une convention, elles semblent, si ce n’est au point mort, du moins progresser très lentement.
Mais la collectivité, qui compte sur ce projet entre autres pour répondre au besoin de logements sur le territoire, a d’ores et déjàmandaté l’EPF pour mener une déclaration d’utilité publique, qui rendrait possible des expropriations, si jamais le projet devait en arriver là.
En attendant, une première réunion publique, visiblement très attendue, est programmée début février.
--------------------------------------
Le nom que porte la zac n’est pas dû au hasard: la chapelle existait bel et bien, et c’était même le coeur du village, au XIXe siècle.
Dans les années 30, Raymond Nalin, industriel marseillais inventeur du procédé de construction "planchers pax", acquiert une centaine d’hectares à cet endroit, dont la fameuse bâtisse de Tournon, bien connue des Bouilladissiens.
Le domaine sera cultivé pendant des années, avant de faire l’objet d’une réserve foncière, par la commune.
Les 7 enfants de Raymond en sont alors les héritiers, et porteurs de différents projets immobiliers –pas moins de 9 en 30 ans, certains en partenariat avec des géants de l’immobilier-, dont aucun n’aboutit puisque la municipalité souhaite y conduire un projet d’aménagement public, au départ axé sur les activités économiques, avant d’être repris, en 2005, dans le cadre de la révision du Pos, par l’Agglo, sous forme de Zac. Au départ les propriétaires acceptent cependant le principe d’une discussion autour du projet.
"Mais après, il ne s’est plus rien passé", soulignent Olivier et Thierry Nalin, deux héritiers.
27€ du m²
Il faut dire que le prix proposé par l’Etablissement public foncier, auquel l’Agglo et la commune ont confié le soin d’acquérir le foncier, qui ne dépasse pas l’estimation des Domaines -entre 27 et 30 euros du m²-, n’incite pas vraiment à la vente. Mais ce n’est pas la seule raison du blocage. Pour Jean-Raymond, Thierry et Olivier, le projet manque de transparence, et les trois cousins voudraient des assurances, quant à la préservation de certains espaces, comme le domaine de Tournon. "Le coeur de la bâtisse est une villa romaine, il y a des arbres très anciens autour, il ne faut pas porter atteinte à cet ensemble", indiquent Jean-Raymond et Thierry, qui vient de créer l’association Tournon à La Bouilladisse, pour fédérer les amoureux du site. Olivier, leur cousin, estime quant à lui que certains riverains craignent que la Zac ne touchent leur maison. Et s’estime victime d’une injustice "on va faire des logements sur cette zac, mais le prix qu’on nous donne pour nos parcelles, ne permettra pas, à certains d’ entre nous , de faire construire une maison."
Mixité sociale
André Jullien, comme l’Etablissement public foncier, rappellent que les terrains, gelés depuis 30 ans, et donc inconstructibles, et non pourvus d’équipements comme le tout à l’égout, ne sauraient être vendus plus chers. Pour l’Agglo, il s’agit aussi, de concevoir une opération cohérente, répondant aux besoins de logements, en respectant la mixité sociale, "avec de l’espace public, dans le cadre d’une politique de développement durable, à l’opposé d’une ville dortoir".
Une vision que ne partagent pas Jean-Raymond et Thierry Nalin , " si on construit 300 logements, où vont aller travailler les gens?
Il faut créer du logement, mais aussi de l’activité."
Les cousins sont toutefois d’accord avec l’Agglo et la Ville sur un point : "ce terrain est destiné à être une extension du village, jamais personne de la famille ne l’a vu autrement".
Reste à discuter de la forme que prendra ce nouveau quartier. C’est tout l’intérêt de la concertation qui vient d’être lancée.

Démocratie participative

Dans sont numéro 11 daté de septembre 2008, « l’Agglo , le magazine du Pays d’Aubagne et de l’Étoile » ouvre ses colonnes à Loïc Blondiaux, enseignant à l’IEP de Lille et chercheur au CNRS, « un des spécialistes français de la démocratie participative »
http://www.agglo-paysdaubagne.com/fileadmin/ressources/internet/multimedia/PDF/AGGLO-11.pdf

Comme nous voudrions que nos responsables politiques lisent ce texte et que nous savons qu’ils consultent régulièrement ce blog, nous nous permettons de reproduire quelques extraits de l’intervention de l’expert :

« Il convient de ne jamais oublier que la participation des citoyens ne se décrète pas. Il faut deux conditions indispensables. D’abord, une volonté politique réelle de la part des élus, qui suppose que ces derniers, de même que les services concernés, soient persuadés que la participation produit de la valeur ajoutée aux décisions. »
(…)
« L'information du citoyen est une condition essentielle à la participation démocratique. C'est la vertu principale des dispositifs participatifs que de permettre cette information, d'obliger dans le meilleur des cas les élus à se justifier des choix qu'ils effectuent. »

Le maire de la Bouilladisse et le président de la communauté d’agglomération d’Aubagne n’ont pas d’excuse pour le simulacre de concertation qu’ils mènent sur la ZAC de la Chapelle. L’expert qu’ils ont consulté parle clairement.

Une concertation sans information n’est pas de la participation véritable.

Avant même la concertation, il faudrait que la décision politique elle-même ait été prise avec l’information véritable des élus qui l'on votée. Comme nous l’avons expliqué dans un message précédent, cela n’a pas été le cas.

Séance houleuse du Conseil Municipal du 5 novembre 2008

Le projet de la ZAC de la Chapelle a été à l’origine de débats inhabituellement virulents au conseil municipal de la Bouilladisse.
Un grand nombre d’habitants de la commune étaient venus manifester leur opposition à ce projet et la mauvaise humeur dans le public a perturbé la sérénité des débats. Le maire, peu habitué à cette forme de contestation, a un moment perdu son sang froid, il a du suspendre la séance pour ramener le calme.
Les opposants reprochent tout d’abord au maire de faire délibérer son conseil sur un projet dont il ne dévoile pas la teneur. Les termes qu’il emploie pour décrire le projet sont de la plus grande généralité. Le maire affirme que cela sera un bon projet pour le développement durable, pour la mixité sociale, le projet répondra aux besoins de logements qui sont très importants ... mais il n’y a aucun élément quantitatif sur ce que l'on veut construire, pas même un ordre de grandeur.
Tout le monde voit pourtant bien que la Bouilladisse a besoin d’emplois plus que de logements et que ce projet va renforcer le déséquilibre entre habitat et emploi qui caractérise ce secteur du département.
Le projet est également en contradiction avec les objectifs du code de l’urbanisme selon lesquels les extensions de l’urbanisation doivent tenir compte de la desserte en transport collectif.
C’est pour cette raison que le maire a mis en place un groupe de travail sur la réouverture de la ligne ferroviaire de la Valdonne. Cette desserte n’a aucune chance de voir le jour avant 2050 mais peut être bien utile pour rendre plus acceptable les projets de densification du maire.
Les documents de planification dont la récente directive territoriale d’aménagement, pourtant qualifiée de volontariste, n’ont pas cru utile d’ajouter le projet de la Valdonne à la longue liste d’investissements qu’ils appellent de leur vœux. C’est dire le peu de crédibilité de cette desserte.
Les incidents du 5 novembre montrent que l’opposition au projet est virulente à la Bouilladisse. Les opposants ont l’intention d’alerter les services de l’Etat dont le rôle est de faire respecter la loi et de prévenir l'accentuation des déséquilibres entre les territoires.

Délibération du conseil communautaire de l'agglomération le 1er octobre 2008

Comme nous l'avions annoncé sur ce blog (Et maintenant, que va-t-il se passer ? (15 mai 2008)), l'agglomération d'Aubagne a délibéré le 1er octobre pour définir les objectifs et les modalités de la concertation préalable sur la ZAC de la Chapelle.

La délibération qui fait référence au plan local de l'habitat (PLH) en cours d'élaboration fait le "constat aggravé" (sic) qu'il y a à la Bouilladisse "seulement 12% de logements collectifs" et un "faible taux de logements sociaux et intermédiaires".
Le rapport évoque la concrétisation par l'Etablissement Public Foncier "de premiers accords amiables pour assurer une maitrise publique du foncier"; c'est une présentation assez discutable de la première tentative d'acquisition de l'EPF qui s'est en réalité assortie d'un procès avec le propriétaire.
Il est fait état des "études d'urbanisme qui ont mis en évidence les enjeux, les contraintes et les potentialités du site". Mais les élus qui ont adopté cette délibération n'auront rien appris des conclusions des études et ne savent donc toujours rien de ces fameux enjeux, contraintes et potentialités.

Les objectifs définis dans la délibération sont on ne peut plus généraux et nul n'était besoin de couteuses études pour exprimer de telles platitudes : continuité de l'urbanisation, densité, économie d'espace, espaces publics favorisant les modes doux, réponse aux besoins de la population, développement durable ...
Il est indiqué que les Conseil de Quartier(1), "dispositifs de démocratie participative organisé par la commune de la Bouilladisse" seront pris en compte dans la concertation.
Une exposition sera organisée avec en particulier une "journée porte ouverte".

Ce qui est frappant c'est à quel point cette délibération ne nous apprend strictement rien sur le projet de ZAC de la Chapelle. Il n'y a que des généralités qui pourraient s'appliquer à n'importe quel projet de ZAC de logement dans n'importe quel commune de France.
En particulier, nous ne savons toujours pas si le "potentiel" mis en évidence par l'étude est de 200 ou de 500 logements sur les 20 ha qui sont mentionnés.
Aucune date n'est indiquée pour la concertation que la loi l'impose, on comprend qu'elle sera réduite au minimum.
Il y a comme une contradiction dans ce texte qui insiste sur la volonté de consulter la population mais qui ne dévoile rien du projet d'aménagement aux élus eux-mêmes.
Si l'on peut comprendre que les membres du Conseil d'Aubagne ne s'intéressent pas à ce projet, il faut espérer que les élus de la Bouilladisse ne se satisferont pas de ces paroles vides de contenu et exigeront que le maire explique clairement ce qu'il propose de faire.

(1) Une lectrice nous signale la différence entre Conseils de Quartier et CIQ : " Il ne s'agit pas de CIQ mais de Conseils de Quartier. Cette différence est très importante car les CIQ, Comités d'Interêt de Quartier sont indépendants et se veulent apolitiques. Ils n'ont de compte à rendre qu'à leurs adhérents. A l'inverse, les Conseils de Quartier sont organisés, manipulés par les Communes qui les créent pour faire passer leur message et faire croire à la population qu'on lui donne la parole et la possibilité d'influer sur une quelconque décision alors qu'il n'en est rien."

Le serpent de mer de la voie ferroviaire de la Valdonne

La Directive Territoriale d’Aménagement (D.T.A.) des Bouches-du-Rhône adoptée par le préfet en 2007 note que les déplacements au sein de l’agglomération marseillaise se font à plus de 90% en voiture.
La Bouilladisse et le meilleur exemple de cette situation hégémonique de l’automobile. La desserte autoroutière est très bonne, même si elle atteint déjà la saturation aux heures de pointe. Les liaisons en transports collectifs avec Aix, Marseille ou Aubagne ne sont empruntées que par ceux qui n’ont pas la possibilité de disposer d’une voiture.
La commune étant presque dépourvue de toute activité susceptible de fournir de l’emploi à ses habitants, les travailleurs de la Bouilladisse font presque tous de longs déplacements en voiture pour se rendre à leur travail. S’ils ont la malchance de ne pas ou ne plus pouvoir conduire, ils ont le choix entre le chômage ou le déménagement.
La Bouilladisse est donc une "commune dortoir" dépendante de la voiture. Développer encore l’habitat à la Bouilladisse, c’est développer un modèle urbain du 20ème siècle et qui va à contre-courant des priorités du 21ème siècle.
La densité des constructions ne changera rien à l’affaire. Entre les immeubles d’habitation nouvellement construits à la Bouilladisse et le lieu de travail à Marseille, il y aura toujours au moins 45 mn de voiture et 5 litres de carburant.
Les élus de la Bouilladisse et d’Aubagne ont bien conscience de cette critique et lui ont trouvé une réponse : la remise en service de la voie ferroviaire de la Valdonne.
Si on écoute les élus, ce projet pourrait être réalisé bientôt. Le site internet de la ville d’Aubagne évoque un train toutes les 20 mn et un temps de trajet de 30mn. C’est comme si c’était fait.
Malheureusement pour plusieurs raisons que nous allons détailler, ce projet n’a aucune chance d’être réalisé dans les 30 ans qui viennent :
1) Le conseil régional n’a pas l’intention de construire ce projet
Les services ferroviaires de ce type sont de la responsabilité du conseil régional PACA et c'est donc au conseil régional qu'il incombe de décider et de financer la réhabilitation de la ligne. Des réflexions ont été menées entre la Région et l’Etat qui ont conduit d’une part à la Directive Territoriale d’Aménagement (D.T.A.) et d’autre part au Contrat de projet Etat Région 2007-2013. Aucun de ces documents, pourtant très volontaristes en matière de transports collectifs, n’envisage de faire des travaux ou même des études sur la voie ferroviaire de la Valdonne. Il est fréquent que le conseil régional commandite des études pour faire plaisir aux élus locaux et à la population, pour gagner du temps et éviter de dépenser les grosses sommes nécessaires à la réalisation du projet ; mais quand le conseil régional ne prend même pas la peine de faire des études, c’est que le projet n’a aucune chance, que personne n’y croit sérieusement. Cela n’empêche pas certains élus locaux démagogues qui prennent leurs électeurs pour des nigauds de leur promettre que cela sera fait après-demain. Il est particulièrement facile pour le maire d'Aubagne, par exemple, de faire des promesses à ce sujet qui n'est pas de son ressort.
La communauté d’agglomération affirme avoir fait faire une étude de faisabilité au cabinet EURECA. Malheureusement, le cabinet EURECA basé à Marseille n’a aucune compétence dans le domaine ferroviaire. C’est un petit bureau qui effectue à bon marché pour les collectivités locales des études d’urbanisme très générales.

2) Le coût de cette opération serait considérable
La reconstruction d’une ligne dans cet état coûterait aussi cher qu’une ligne nouvelle. Les tunnels ferroviaires sont soumis aujourd’hui à une règlementation de sécurité très stricte et qui n'existait pas quand la ligne a été construite. Les tunnels de la ligne devraient être complètement reconstruits et des galeries de sécurité ajoutées pour satisfaire les exigences d’aujourd’hui. Si l’Etat et la région avaient l'argent nécessaire, ils le mettaient d’abord sur d’autres projets qui ont fait l’objet d’études plus sérieuses.
Il n’y a pratiquement aucune voie ferrée qui ait été remise en service en France depuis 50 ans et si cela était fait cela serait dans des zones plus peuplées que la vallée étroite qui va d’Aubagne à la Bouilladisse.
A titre de comparaison, on peut citer la remise en service de la ligne Gardanne – Carnoules, 78 km à une seule voie, fermé au trafic depuis 1980 mais en assez bon état et sur laquelle la circulation est encore techniquement possible. Le coût de remise en service est évaluer à 170M€.
Autre comparaison, l’ajout de la troisième voie de 13 km programmée entre Marseille et Aubagne, ce projet est évalué par RFF à 250M€.
La première phase de rénovation de la voie entre Aix et Marseille a couté 160M€ alors que la voie était déjà en service. Cet exemple montre que pour faire circuler plus d'un train par heure, la voie doit être doublée sur des portions importantes.



3) Sur une grande partie de la ligne, la voie est éloignée des constructions.
Un transport collectif ne peut être utile que si il passe prêt de la où habitent les gens. Ce n’est pas le cas de cette voie ferré. Quand elle n’est pas en tunnel elle est parfois séparée des villages par l’autoroute.


4) Si la ligne existait elle ne serait pas utilisée par les salariés pour aller travailler à cause des correspondances et de la durée du parcours
Marseille étant la principale destination des travailleurs de la Bouilladisse, on peut calculer le temps qui leur serait nécessaire pour se rendre en transport collectif au travail :
Aller à la gare 10 mn, attente du train 5 mn à condition de s’être plié à l’horaire, trajet jusqu’à Aubagne 30 mn, correspondance avec le train de pour Marseille 10 mn (en supposant que les deux lignes sont bien coordonnés), trajet Aubagne Marseille 25 mn, trajet terminal à Marseille par le bus ou le metro : 20 mn.
On arrive à un temps total de 1h40, en supposant que l’on habite à proximité de la ligne, que les horaires des trains sont adaptés aux horaires de travail et que le lieu de travail est assez bien desservi par les transports depuis la gare Saint Charles.
Nul n’est besoin d’être un grand spécialiste pour se rendre compte que presque aucun travailleur ne choisira ce mode de transport.

En réalité la voie de la Valdonne est un alibi, un argument facile en réponse à la critique des conséquences sur la circulation routière du projet de ZAC de la Bouilladisse.
Ce que nos élus refusent de voir, c’est que l’augmentation de la circulation entre Aubagne et Marseille n’est plus soutenable ; la congestion va devenir insupportable et tout cela ne résulte que de la politique qui consiste à construire toujours plus de logements dans ce secteurs alors que les emplois sont ailleurs, à Marseille ou à Aix.

La seule proposition qui « tienne la route » pour la voie de la Valdonne est celle d’aménager des portions de cette voie pour les vélos et les promeneurs. C’est la revendication de plusieurs associations qui présentent des projets de ce type qui ont réussi ailleurs.

Développement durable

Le projet de ZAC à la Bouilladisse est présenté de manière très discutable comme relevant du développement durable.

La communauté d’agglomération du Pays d’Aubagne, avec l’approbation assez surprenante de la commune de la Bouilladisse, a décidé de construire un nouveau quartier d’habitat dense à la Bouilladisse.
En dépit du fait que le conseil communautaire à délibéré sur les objectifs du projet, très peu d’informations ont filtré sur ce qu’il était question de faire. La surface aménagée serait de 20ha. L’habitat locatif social prendrait une part importante au coté de logements intermédiaires dans un "esprit de mixité". La délibération déplorant la part trop faible des logements collectifs à la Bouilladisse, on peut supposer que ces logements seront principalement collectifs afin de corriger la carence.
La communauté d’agglomération s’appuie un peu hâtivement sur le principe que densité rime avec « durabilité ». Dès lors que l’on va loger beaucoup de monde dans peu d’espace, c’est bon pour la planète. Mais le projet est dénoncé par certaines voix écologistes car on aura beau pratiquer la construction dense, les habitants de la Bouilladisse sont dans l'agglomération parmi ceux qui consomment le plus de carburant pour se déplacer dans leur vie quotidienne. Cela s’explique par le fait qu’en dehors de la mairie, des écoles et des pompiers, il n’y a pas d’emploi à la Bouilladisse. Grâce à une sortie d’autoroute toute proche, presque toute la population va travailler à Marseille ou à Aix.
Devant les immeubles que l’on va construire dans la ZAC, on n’oubliera pas les parkings, deux par logement au moins car chaque membre du ménage aura besoin de son propre véhicule. Chacune de ces voitures fera tous les jours un long trajet domicile travail. La congestion du trafic sur l’autoroute ne fera qu’empirer et à l’essence gaspillée s’ajouteront de longues heures perdues dans les bouchons.
Pour les ménages modestes à qui sont destinés les logements locatifs sociaux, cela peut devenir un véritable piège. La perspective inespérée d’un HLM neuf et bon marché les séduira et ils négligeront de faire le calcul du cout de la seconde voiture et des kilomètres quotidiens.
La sous-estimation du cout global de la périurbanisation est un phénomène bien connu ; pour les accédants à la propriété, elle est l’une des principales causes de surendettement. Cette tendance ne fera que s’amplifier avec la raréfaction du pétrole et le renchérissement du carburant.

La ZAC de la Bouilladisse c’est donc beaucoup d’effet de serre et de pollution à cause de la circulation.
La ZAC de la Bouilladisse c’est l’accentuation des déséquilibres entre emploi et logement dans l’agglomération.
La ZAC de la Bouilladisse c’est des économies sur le coût du foncier qui seront largement compensées par des dépenses d’utilisation de la voiture.

En tout cas, c’est tout sauf du développement durable.

Et maintenant, que va-t-il se passer ? (15 mai 2008)

Comme il a été expliqué précédemment dans ce blog, la commune a lancé en 2006 une étude sur l'aménagement du quartier de la Chapelle. Selon nos informations, le budget de cette étude était supérieur à 100.000€. Il s'agit donc, peut on supposer, d'un travail assez approfondi.
Nous avions envisagé que le maire ferait valoir ce projet pendant la campagne électorale mais il en a décidé autrement.

La loi prévoit (article L300-2 du code de l'urbanisme) qu'avant de s'engager dans une opération d'aménagement, le conseil municipal (...) délibère sur les objectifs poursuivis et sur les modalités d'une concertation associant, pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées...
La commune ou plutôt la communauté d'agglomération d'Aubagne va donc devoir 1) afficher ses intentions en matière d'aménagement et 2) organiser une concertation.
Elle devra communiquer au public les éléments sur lesquels elle s'appuie et notamment les scénarios de constructions élaborés dans le cadre de l'étude mentionnée plus haut.
C'est le moment pour tout un chacun de s'exprimer puisque, selon la loi, cette délibération marque le début de l'élaboration du projet. Si nous sommes au début, on est en droit de considérer que tout est encore ouvert.