La ZAC a été créée !

Dans un message précédent, début novembre, nous écrivions que la ZAC ne pourrait pas être créée avant la fin de l'année. Nous nous sommes trompés, la communauté d'agglomérations est plus rapide qu'on de pensait!
Elle a approuvé le 19/12/2012 la délibération 2012/269 qui crée formellement la ZAC de la Chapelle.
Pour notre décharge, nous avions naïvement cru que la communauté d'agglomérations respecterait de manière formelle le code de l'environnement qui prévoit que la mise à disposition du public fait l'objet d'un bilan et que ce bilan est mis en ligne (Article R122-11). En sautant cette étape, c'est plus facile, mais cela introduit peut être un risque juridique.
Il semble au demeurant que la portée juridique de la décision de création d'une ZAC est assez faible. C'est un jalon que l'on plante sur le long parcours d'une opération d'aménagement. Néanmoins, la création de la ZAC constitue la validation par la communauté d'agglomérations d'un projet dont la définition a été en principe précisée à l'occasion de l'étude d'impact. Nous écrivons en principe parce que la lecture de l'étude et l'examen des dessins très imprécis qui représentent le projet ne constituent pas ce que l'on pourrait considérer comme une définition du projet.

Etude d'impact de la ZAC

Dans un message précédent, nous évoquions la mise à disposition du public de l'étude d'impact du 7 au 23 novembre 2012.
Dans un premier temps l'agglo a voulu restreindre la publicité sur cette étude en n'affichant qu'un résumé en ligne. Par la suite, l'ensemble du document a été diffusé sur le site de l'agglo.
Comme l'écrit Xavier BRAUD dans sont livre Protection de l'environnement : guide juridique à l'usage des associations , l'étude d'impact est un document souvent impressionnant par son volume mais qui se révèle à l'examen attentif peu pertinent sur les questions importantes. L'étude d'impact est pour l'agglomération une obligation légale, une étape administrative par laquelle il faut passer et non une véritable réflexion sur les spécificités du site.
Le registre disponible en mairie n'a recueilli qu'une poignée d'observations dont les avis du CIQ des Roquettes et de l'association Tournon à la Bouilladisse.
L'étude d'impact révèle tout d'abord que l'agglomération ne souhaite pas dévoiler la consistance de son projet. Elle n'a pas trouvé la place, dans les 250 pages du rapport, pour donner les informations principales sur les constructions : quelle hauteur des bâtiments, combien d'immeuble dont HLM, quels équipements publics ...
Presque toute l'étude semble être la reprise des études précédentes d'autres ZAC. Sur la pollution par exemple, les mesures faites à Aubagne ou à la Destrousse sont indiquées comme si il n'y avait pas de différence entre Aubagne et la Bouilladisse sur la concentration en oxydes d'azote dans l'air.
La circulation difficile dans la Bouilladisse est identifiée dans la description de l'état actuel et il est dit que la RD 45E deviendra une déviation de la RN96 ! Cependant, le projet de déviation apparait encore comme incertain et son étude est dissociée de celle de la ZAC. Cela laisse craindre que la ZAC puisse se faire sans que la desserte immédiate soit réalisée.
Le nouvel échangeur sur l'A52 que l'agglomération à promis pour 2017 n'est pas mentionné. Cela peut s'expliquer soit par l'abandon du projet soit par le fait que ceux qui ont produit l'étude n'en ont pas eu connaissance. Dans ce second cas, cela confirme que l'étude est un travail fait rapidement et à l'économie qui n'a pas analysé les principales spécificités du site.
Les habitants demandent que la ZAC ne soit pas engagée avant que la question de la déviation des la RD 45E soit réglée et que le nouvel échangeur sur l'A52 soit réalisé. Un problème ne se résout pas par une promesse des autorités !
Les participants aux ateliers de concertation organisés par la commune sont étonnés de constater l'existence de cette étude qui était déjà terminée au début de l'année 2012 et qu'ils découvrent subrepticement seulement en fin d'année.
Le scénario retenu n'est pas celui qui avait été préféré par les ateliers. Ce scénario était déjà inscrit dans l'étude d'impact comme le choix fait par l'agglomération alors que l'on disait à la population qu'elle pouvait donner son avis au préalable. A quoi bon faire des ateliers dans ces conditions dans ces conditions ?
La décision de création de la ZAC qui sera prise par le conseil communautaire le 27 novembre est déjà écrite ainsi que toutes ses justifications. L'agglo n'a jamais eu l'intention de prendre en compte les avis exprimés par le public sur l'étude d'impact. Cela donne raison aux habitants qui ne se sont pas déplacés pour écrire leur avis sur le registre.

Point sur le projet de ZAC

On parle depuis longtemps d'un projet de ZAC mais peut de choses se sont passées depuis la révision du Plan d'Occupation des Sols en 2005. On se souvient qu'alors, une enquête publique avait conduit à un avis négatif du commissaire enquêteur. La commune n'en avait pas tenu compte et avait inscrit le projet dans le POS.
Dernièrement, la communauté d'agglomération a organisé des ateliers de concertation, il y a eu des réunions publiques mais toujours sur des généralités et sans signe tangible d'une concrétisation du projet.
Pourtant, les choses se précisent avec la perspective prochaine de la création de la ZAC. Dans l'élaboration d'une ZAC, l'étape de création constitue la première décision de l'autorité compétente, en l’occurrence la communauté d'agglomération (CA). A cette étape, tous n'est pas encore défini mais la CA doit se prononcer sur le périmètre et présenter un projet suffisamment précis pour qu'il ait pu faire l'objet d'une étude d'impact.

On sait que l'étude d'impact du projet de la Chapelle a été réalisée et transmise à l'Etat le 3 mai 2012 car l'Etat, en tant qu'Autorité Environnementale doit donner un avis. Ce point relève d'une législation qui a beaucoup évolué récemment et qui est principalement codifiée dans le code de l'environnement, voir en particulier :
Art L122-1
Article R122-5
Un résumé de l'étude d'impact est disponible sur le site de l'agglomération.
L'avis de l'Autorité Environnementale est sur le site de la DREAL.

Dans le compte rendu de l'atelier du 19 juin 2012, il est indiqué que la ZAC serait créée en juillet 2012.
Cela n'aurait pas été possible dans la mesure où la décision de création doit être précédée de la mise à disposition du public de l'étude d'impact (Art 122-1-1). Les délais pour cette mise à disposition (Article R122-11), le temps pendant lequel doivent être recueillis les avis sur un registre et pour faire le bilan de cette consultation n'aurait pas été suffisants pour permettre que la décision soit adoptée en juillet. 

En fait la ZAC n'est pas encore créée à l'heure où nous écrivons, en novembre 2012, et elle ne pourra pas l'être avant la fin de l'année puisque cette création doit être précédée par la consultation du public sur l'étude d'impact et que cette consultation est prévue entre le 7 et le 23 novembre et doit ensuite faire l'objet d'un bilan.
Le compte rendu de l'atelier du 19 juin 2012 indique "Le dossier d’étude d’impact est consultable en Mairie et au siège de l’agglomération." Cela n'était pas vrai au moment ou s'est tenu l'atelier ni d'ailleurs au 30 octobre comme on a pu le vérifier. Les citoyens n'auront que 13 jours ouvrables, le minimum règlementaire pour consulter cette étude de plusieurs centaines de pages.
Le calendrier qui figure au compte rendu de l'atelier ne mentionne pas, en revanche, que le POS sera modifié alors même que le conseil municipal a délibéré sur ce sujet le 27 aout et que le rapport de présentation de cette modification était certainement déjà en préparation au moment où s'est tenu l'atelier du 19 juin 2012.
Ces exemples montrent qu'il faut être prudent avec les affirmations de la commune et de la communauté d'agglomération, même lorsqu'elles sont enregistrées dans des comptes rendus officiels.

ZAC de La Chapelle : documents à consulter à partir du 7 novembre

Nouvelle publication sur le site de l'agglo :

 ZAC de La Chapelle : documents à consulter à partir du 7 novembre

 L'étude d'impact et l'avis de la DREAL seront bientôt consultables. Le public pourra formuler ses observations sur un registre ouvert à cet effet.

En vue de la création de la ZAC de La Chapelle, l’étude d’impact du projet d’aménagement et l’avis de la DREAL seront tenus à la disposition du public au service urbanisme de la communauté d’agglomération ainsi qu’à la mairie de La Bouilladisse du 7 au 23 novembre 2012, aux jours et heures habituels d’ouverture au public. Les citoyens pourront formuler leurs observations sur un registre ouvert à cet effet pendant la durée de la mise à disposition du public.
Communauté d’agglomération du Pays d’Aubagne et de l’Etoile : 932, Avenue de la Fleuride, ZI des Paluds 13400 Aubagne.
Mairie de la Bouilladisse : 9 avenue libération 13720 la Bouilladisse

L'image qui figure le projet suggère une proportion importante de logements collectifs

 En réalité, la communauté d'agglomération ne dévoile pas la consistance de son projet. L'avis de l'autorité environnementale signale cette insuffisance :
page 6 :
"Il est regrettable que les simulations fournies se limitent à deux vues très plongeantes peu aptes à rendre compte de l'impact visuel du projet (...) Des études plus fines en termes d'implantation, de volumétrie, d'aspect extérieur, permettant d'apprécier de façon plus précise l'impact du futur équipement sur la silhouette générale du site devront être réalisées au stade  de réalisation de la ZAC."
page 8 :
"Le plan masse de la ZAC, faute d'une légende appropriée ne permet pas d'apprécier aisément, hormis le lycée et ses annexes, la fonction des aménagements représentés (logements,commerces , équipements publics...)"

A quoi sert la modification du POS ?

Nous n'avons pas la réponse à cette question !

Le principal effet de la modification du POS que l'on constate est que des terrains préalablement gelés dans la zones NA en sont sortis selon plusieurs modalités différentes.
La carte ci-dessous extraite du rapport figure ces zones.

On peut distinguer 2 situations différentes :
1) Le terrain passe de la zone NA à la zone ND. Dans ce cas cela ne fait pas une grande différence pour le propriétaire à court terme, le terrain reste inconstructible mais le propriétaire est tranquillisé par le fait que l'on n'exprime plus l'intention de l'exproprier pour construire sur son terrain. Le terrain qui ne valait que 30€ ne vaut alors presque plus rien.

2) Le terrain passe de la zone NA en zone urbaine UD3 (zone à 800 m2 COS 0,2). Dans ce cas, il devient possible de construire une maison de 160m2 pour 800m de terrain ce qui fait monter la valeur du m2 à environ 300€, une belle plus-value pour les propriétaires par rapport à la situation précédente dans laquelle la commune avait gelé les terrains.

Ce que le rapport de présentation n'explique pas c'est les contreparties de cette générosité.

Modification du POS de la Bouilladisse. Extrait du site de la commune :

MODIFICATION DU POS Avis au public faisant connaître l’ouverture de l’enquête publique sur le projet de modification du P.O.S.

Commune de La Bouilladisse,

Enquête publique sur le projet de modification du Plan d’Occupation des Sols.

Par arrêté n° 489/12 en date du 27 août 2012, le Maire de La Bouilladisse a ordonné l’ouverture de l’enquête publique sur le projet de modification du P.O.S.
Cette modification vise :
• à mettre en cohérence les périmètres de la zone NA1 et de la ZAC de la Chapelle,
•  intégrer de nouvelles dispositions réglementaires permettant de mettre en œuvre le PLH,
• ajuster certaines règles du règlement facilitant l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme,
•  intégrer les évolutions règlementaires récentes.

A cet effet, M. Alain FONTANEL, Expert Foncier et Immobilier –Diplômé IFREIM, demeurant 2 boulevard Michelet, MARSEILLE (13008), a été désigné par le Tribunal Administratif comme Commissaire Enquêteur en date du 19 juillet 2012, et M. Jérémy VIENNE, Ingénieur INSA Géomètre Expert, demeurant 30 boulevard de la Liberté, MARSEILLE (13001), en qualité de commissaire enquêteur suppléant.

L’enquête se déroulera à la Mairie du 24 septembre 2012 au 24 octobre 2012  aux jours et heures suivants :
- lundi de 13 h30 à 17 h30
- mardi de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 17 h 30
- mercredi de 14 h à 19 h
- jeudi  de 8 h à 12 h et de 13 h 30 à 17 h 30
- vendredi de 13 h 30 à 17 h 30.

Chacun pourra prendre connaissance du dossier et, soit consigner ses observations sur le registre d’enquête publique en mairie, soit les adresser par correspondance au commissaire enquêteur à l’adresse du siège de l’enquête.

Le commissaire enquêteur recevra en mairie aux jours et horaires suivants :
- lundi 24 septembre 2012 de 13 h 30 à 15 h 30
- mercredi 3 octobre 2012 de 15 h 00 à 19 h 00
- vendredi 12 octobre 2012 de 15 h 00 à 17 h 30
- mercredi 24 octobre 2012 de 15 h 00 à 19 h 00

Son rapport et ses conclusions seront tenus sans délai à la disposition du public à la mairie, pendant un an à compter de la clôture de l’enquête. Les personnes intéressées pourront en obtenir communication.

Ce que l'on a appris lors de la concertation

La concertation a donné lieu à des ateliers ouverts à la population et dont les travaux sont présentés dans un document de communication diffusé par le site de l'agglomération.
Lien : expo_la_chapelle.pdf

Du 23 au 31 janvier, une exposition s’est déroulée à la salle des fêtes de la commune. Elle a été clôturée par une réunion publique. Encore une fois, le site de l'agglo en rend compte de manière très positive :
http://www.agglo-paysdaubagne.com/actualites/la-zac-de-la-chapelle-seduit-001055
On apprend que la commune doit rattraper un déficit de 400 logements sociaux et répondre à un besoin de logements en particulier pour les jeunes.
La ZAC de la chapelle comportera 350 logements dont 120 HLM.
Il y aura, outre le Lycée, un gymnase, une place, un parc et un "équipement public" dont la nature n'est pas précisée.
Des logements, nous savons qu'ils seront individuels collés, en rangée, ou collectifs. De jolies photos de sites existants sont présentées pour montrer comme cela peut être beau un immeuble.
La proportion de logements par type, individuel ou collectif, n'est pas donnée, on peut supposer que les 120 HLM seront des collectifs.
Les planches contenues dans la brochure font apparaitre des espaces verts mais ce n'est sans doute pas des "documents contractuels" et l'histoire ne dit pas combien de surfaces seront réservées pour ces espaces publics.
Rien n'est précisé sur les coûts des équipements nécessaires et sur l'économie du projet. Ces questions essentielles pour les aménageurs ne font pas partie de la co-construction avec les habitants.

Un PLU pour la Bouilladisse ?

Lors du conseil municipal du 20 février 2012, il a été décidé d'engager la procédure d'élaboration du PLU. L'urbanisme de la commune est en effet encore régi selon les anciennes règles du POS.
Le maire reconnait que la commune a laissé se développer anarchiquement "un habitat diffus hors agglomération" et qu'il convient d'y mettre de l'ordre. Le retard a été justifié par l'attente du murissement du projet de la ZAC de la Chapelle.
L'opposition, par la voix de Mme Rodat, a signalé qu'elle jugeait le projet surdimensionné pour la commune, négatif pour le paysage et le cadre de vie; elle a rappelé que les propriétaires des terrains n'étaient pas vendeurs dans les conditions envisagées par le maire.
Le maire a affirmé qu'il avait depuis 2004 mené des négociations avec les propriétaires et qu'il regrettait qu'un accord n'ait pu être trouvé le contraignant à exproprier.
L'ancien maire, M. Pelissier, s'est félicité d'être à l'origine de la conservation des terrains de la famille Nalin. Il a qualifié la famille Nalin de "bornée" et s'est réjoui de la perspective de l'exproprier.
Les propriétaires ont déjà entendu cette affirmation selon laquelle la mairie aurait fait tous les efforts possibles pour négocier offrant même plus que l'estimation des domaines. En réalité, tous les propriétaires n'ont pas été contactés et ils n'ont jamais vu une estimation des domaines. Ceux qui ont eu une proposition ont compris que le prix était fixé à 30€ pour les terrains constructibles sans aucune marge de négociation.
Ce n'est pas être borné que de faire observer que le terrain constructible se vend à plus de 300€ dans la commune et que les terrains concernés sont parmi les mieux situés.