L’étude de l’aménagement du quartier de la Chapelle

En 2004, la commune avait confié une étude de concept à un architecte prestigieux, Paul Chemetov, connu pour sa proximité avec le parti communiste. Monsieur Chemetov a regardé la Bouilladisse et a vu ce qui était bon.

Sur la base des orientations tracées par le grand architecte, Monsieur José Morales, adjoint au maire de la Bouilladisse en charge de l’urbanisme et architecte de profession, s’est mis fin 2006 au travail pour définir les détails de l’opération. Il a étudié la morphologie du site pour en déduire la forme et la position des constructions qu'il convenait de réaliser. Monsieur José Morales aurait déjà fait des propositions au maire mais rien n’est encore public.

La concertation pourra commencer quand tout sera bien défini et que les responsables auront fait les derniers arbitrages.

Nous arrivons bientôt aux élections municipales et ce projet sera sans doute l’un des thèmes du débat. Le maire va-t-il nous dire clairement ce qu’il propose à cette occasion ? Il semble qu’au sein même de l’équipe municipale, tout le monde ne partage pas la même vision.

M. Morales est sans doute désireux de faire un geste urbain très fort pour affirmer sa créativité d’architecte. D’autres, plus conservateurs, se contenteraient volontiers d’un parti d’aménagement traditionnel fait principalement de pavillons provençaux. Des maisons qui se touchent pour atteindre une densité élevée, peut être, mais pas des immeubles HLM.

On ne sait donc pas encore grand-chose … mais nos élus s’en occupent.

Le prix des terrains

Combien coutent les terrains de la Chapelle ?

La question de la valeur des terrains de la Chapelle peut être abordée sous plusieurs angles qui donnent des résultats assez différents.

La première approche part du prix d’un terrain permettant de bâtir une maison, la maison individuelle constitue en effet le type dominant de l'habitat dans cette commune.

Pour construire une maison, un particulier est prêt à acheter dans le secteur de la Bouilladisse un terrain constructible viabilisé de 500m2 au prix de 200.000€, soit environ 400€ du m2. Pour être accessible, raccordé aux réseaux et voiries, le terrain doit bénéficier d’équipements que la collectivité peut légitimement mettre à la charge des propriétaires. Si l’on suppose que les coûts de viabilisation représentent 30.000€ par lot, y compris les surfaces dédiées à la desserte interne de la zone ou du lotissement, il reste au propriétaire une valeur supérieure à 340€/m2.

Chaque lecteur pourra adapter les calculs sommaires présentés ici en modifiant :

- l'estimation du prix d’un terrain nu à construire (200.000€ dans notre exemple),

- la taille minimum requise des parcelles selon le règlement d'urbanisme (500 m2) et

- le coût des équipements.

Si par exemple, le POS imposait un minimum de 1000 m2 pour construire une maison au lieu de 500m2, le prix du m2 serait sans doute inférieur.

Toutes les valorisations qui partent de l’hypothèse que le terrain deviendra constructible aboutissent à des valeurs du m2 comprises entre 150 et 400€.

Néanmoins, aujourd’hui le terrain n’est juridiquement pas constructible et, même s’il a des chances de le devenir, cela n’est pas une certitude et surtout cela peut prendre un temps indéterminé. Un acheteur éventuel serait une personne capable de prendre le risque qu'il n'y ait pas d’évolution du règlement avant plusieurs années. Les acheteurs de terrains à construire ont habituellement l’intention de disposer, dans un délai assez court, de leur maison. Il s'agit d'un choix capital dans une vie et dans ces conditions on n'apprécie pas particulièrement le risque. Le prix du terrain est donc nécessairement déprécié par sa non constructibilité provisoire. Dans cette seconde approche, il est difficile de s'avancer à des évaluations mais il est peu probable qu'un acheteur propose un prix dans la fourchette ci-dessus, sauf à avoir des garanties fortes des autorités qui fixent le droit des sols (la communauté d'agglomération en lien avec la commune).

La troisième approche est celle où la commune emprunterait la procédure assez lourde de la Déclaration d'utilité publique (DUP) qui est un moyen coercitif pour acquérir les terrains. Les observateurs remarquent qu'une telle voie présente des risques financiers dans lesquels les collectivités hésitent à s'engager mais cette éventualité n'est pas à exclure, au moins sur une partie du secteur considéré. Dans la perspective d’une expropriation, dans le cas où le préfet reconnaitrait l’utilité publique d’un projet, le prix du terrain serait en dernier recours défini par le juge de l’expropriation par référence à des situations similaires et voisines. Le résultat dépend entièrement de ce que le juge est prêt à considérer comme référence pertinente. Les propriétaires peuvent construire leur défense en s’appuyant sur des transactions similaires et il semble aisé de prouver que les transactions dans le secteur se font à des prix élevés. On pourra par exemple comparer la situation des terrains avec celle du quartier des Roquettes qui est aussi proche du centre ville et aussi bien desservi par les réseaux.

Les propriétaires ont accès à un dispositif légal assez protecteur car la propriété privée est un droit constitutionnel que les juges prennent très au sérieux (voir la circulaire du ministère de la justice sur le sujet). En définitive, la longueur des procédures et la principale arme des propriétaires face aux pouvoirs publics qui doivent supporter les coûts financiers et politiques des retards dans leurs projets.

Même en cas de détour judiciaire, un accord à l'amiable est souhaitable pour toutes les parties.

Objectifs des propriétaires

Les propriétaires du secteur de la Chapelle, depuis 30 ans, ne peuvent pas faire grand-chose de leurs biens. Comme l’explique le maire dans le journal municipal (Jonction; sept 2007), « l’ensemble du quartier de la Chapelle avait été préservé d’une urbanisation anarchique ». Pour être plus précis, le maire aurait pu dire « préservé de toute urbanisation ».

Une partie des propriétaires ont hérité d’un terrain gelé et espèrent qu’un jour ils pourront y réaliser un projet ou le vendre pour acheter leur logement par exemple.

Certains ont des besoins immédiats, loger leur famille, améliorer leur retraite, construire une maison, disposer du capital nécessaire pour démarrer une entreprise. D’autres ne sont pas dans cette perspective mais ont la volonté de préserver un patrimoine qui leur vient de leur parents ou de leurs grands parents.

Un propriétaire a le projet de construire une clinique, un autre voudrait construire quelques maisons formant un ensemble architectural original. Il existe un attachement affectif très fort pour certains à des biens qui sont depuis longtemps dans la famille et dont ils se sentent responsable. Cela n'exclut pas la participation à un projet concerté mais cela rend difficile l'acceptation d'une simple dépossession.

Mais naturellement, ayant conscience que la municipalité ne voit pas d’un très bon œil l’initiative privée et qu’elle ne les laissera probablement pas réaliser leur projet, beaucoup de propriétaires, réalistes ou résignés, se satisferaient de pouvoir vendre leur terrain à un prix raisonnable.

Les propriétaires se considèrent mal informés par la commune

En 2004, le maire de la Bouilladisse a écrit aux propriétaires pour leur proposer de co-signer une lettre d’intention. Cette lettre évoquait la perspective d’un projet urbain comportant un lycée.

Le maire proposait une démarche de concertation respectant équitablement les intérêts de chacun.

Beaucoup de propriétaires ont co-signé cette déclaration même s’ils avaient conscience du fait que les mots « répartition équitables », « cadre partenarial », « meilleur équilibre entre composantes publiques et privées » pouvaient avoir des sens différents selon les signataires.

Depuis cette démarche, les personnes qui ont parlé avec tel ou tel du conseil municipal ont reçu des promesses de réunions qui ne se sont jamais produites.

Nous ne doutons pas que nos élus et les services administratifs travaillent sur le sujet mais nous regrettons que la concertation, à laquelle le maire s’était engagé, ne soit pas plus importante.

Lorsque le Président de la Région est venu sur les lieux en septembre 2006, chez nous d’une certaine façon, il est regrettable que nous n’ayons pas été conviés; si nous sommes des partenaires, nous avons aussi notre place dans ces moments là.

Naturellement, nous sommes bien convaincus que des contacts seront pris, ne serait-ce que pour acheter les premiers terrains. Nous regrettons qu’une plus grande association ne nous ait par permis de mieux comprendre nos interlocuteurs.

Ce blog s’adresse aussi à eux qui pourront ainsi nous lire et s’ils le souhaitent nous répondre.

Si vous êtes témoin d’une prise de position, d’une observation ou d’une boutade de tel ou tel autre acteur de cette affaire, faites le savoir sur ce blog (il n’est néanmoins pas question de reprendre ici des propos que leurs auteurs de reconnaîtraient pas).