Combien coutent les terrains de la Chapelle ?
La question de la valeur des terrains de la Chapelle peut être abordée sous plusieurs angles qui donnent des résultats assez différents.
La première approche part du prix d’un terrain permettant de bâtir une maison, la maison individuelle constitue en effet le type dominant de l'habitat dans cette commune.
Pour construire une maison, un particulier est prêt à acheter dans le secteur de la Bouilladisse un terrain constructible viabilisé de 500m2 au prix de 200.000€, soit environ 400€ du m2. Pour être accessible, raccordé aux réseaux et voiries, le terrain doit bénéficier d’équipements que la collectivité peut légitimement mettre à la charge des propriétaires. Si l’on suppose que les coûts de viabilisation représentent 30.000€ par lot, y compris les surfaces dédiées à la desserte interne de la zone ou du lotissement, il reste au propriétaire une valeur supérieure à 340€/m2.
Chaque lecteur pourra adapter les calculs sommaires présentés ici en modifiant :
- l'estimation du prix d’un terrain nu à construire (200.000€ dans notre exemple),
- la taille minimum requise des parcelles selon le règlement d'urbanisme (500 m2) et
- le coût des équipements.
Si par exemple, le POS imposait un minimum de 1000 m2 pour construire une maison au lieu de 500m2, le prix du m2 serait sans doute inférieur.
Toutes les valorisations qui partent de l’hypothèse que le terrain deviendra constructible aboutissent à des valeurs du m2 comprises entre 150 et 400€.
Néanmoins, aujourd’hui le terrain n’est juridiquement pas constructible et, même s’il a des chances de le devenir, cela n’est pas une certitude et surtout cela peut prendre un temps indéterminé. Un acheteur éventuel serait une personne capable de prendre le risque qu'il n'y ait pas d’évolution du règlement avant plusieurs années. Les acheteurs de terrains à construire ont habituellement l’intention de disposer, dans un délai assez court, de leur maison. Il s'agit d'un choix capital dans une vie et dans ces conditions on n'apprécie pas particulièrement le risque. Le prix du terrain est donc nécessairement déprécié par sa non constructibilité provisoire. Dans cette seconde approche, il est difficile de s'avancer à des évaluations mais il est peu probable qu'un acheteur propose un prix dans la fourchette ci-dessus, sauf à avoir des garanties fortes des autorités qui fixent le droit des sols (la communauté d'agglomération en lien avec la commune).
La troisième approche est celle où la commune emprunterait la procédure assez lourde de la Déclaration d'utilité publique (DUP) qui est un moyen coercitif pour acquérir les terrains. Les observateurs remarquent qu'une telle voie présente des risques financiers dans lesquels les collectivités hésitent à s'engager mais cette éventualité n'est pas à exclure, au moins sur une partie du secteur considéré. Dans la perspective d’une expropriation, dans le cas où le préfet reconnaitrait l’utilité publique d’un projet, le prix du terrain serait en dernier recours défini par le juge de l’expropriation par référence à des situations similaires et voisines. Le résultat dépend entièrement de ce que le juge est prêt à considérer comme référence pertinente. Les propriétaires peuvent construire leur défense en s’appuyant sur des transactions similaires et il semble aisé de prouver que les transactions dans le secteur se font à des prix élevés. On pourra par exemple comparer la situation des terrains avec celle du quartier des Roquettes qui est aussi proche du centre ville et aussi bien desservi par les réseaux.
Les propriétaires ont accès à un dispositif légal assez protecteur car la propriété privée est un droit constitutionnel que les juges prennent très au sérieux (voir la circulaire du ministère de la justice sur le sujet). En définitive, la longueur des procédures et la principale arme des propriétaires face aux pouvoirs publics qui doivent supporter les coûts financiers et politiques des retards dans leurs projets.
Même en cas de détour judiciaire, un accord à l'amiable est souhaitable pour toutes les parties.
