Bilan de la concertation sur le tram train de la Valdonne

Lors du conseil communautaire de la communauté d'agglomération du 25 mai 2011, A. Jullien a fait le bilan de la concertation sur le projet de transport qui doit résoudre les difficultés de déplacement entre la Bouilladisse et le reste de l'agglomération. Il a présenté le projet comme la première phase d'un lien direct entre la Bouilladisse et Marseille.
800 personnes se sont mobilisées, plus de 100 ont laissé un avis par écrit et les opinions favorables dominent très nettement. Comment ne pas se féliciter de ce développement des transports publics qui va notamment, selon le maire de la Bouilladisse, réduire le budget transport des ménages ? Même l'opposition a affirmé sont soutien du projet.
A ce niveau amont des discussions, les questions économiques n'ont pas été abordées et pourtant il ne s'agit pas d'un détail. Alors que l'agglo ne sait pas comment elle va financer la construction puis l'exploitation de la courte ligne de tramway d'Aubagne, il aurait été intéressant d'examiner la faisabilité financière de ce nouveau projet plus ambitieux.
L'existence de ce projet permet au maire de la Bouilladisse de répondre aux personnes qui s'alarment sur les impacts de la ZAC de la Chapelle sur la circulation et en particulier sur le blocage récurent du péage de la Destrousse.

Article de la Provence sur le projet de ZAC

Le journal la Provence a publié un article le 17 septembre 2010 sur le projet de ZAC de la Chapelle.
Marie Cecile Beranger, la journaliste auteur de l'article, a interrogé les principaux protagonistes concernés par ce projet (ils ont déjà été présentés dans ce blog). Elle cite ainsi : le maire de la Bouilladisse, l'opposition municipale, l'établissement public foncier (EPF) et l'association Tournon à la Bouilladisse.
Il apparait qu'en dépit des études menées par la commune et la communauté d'agglomération, le contenu du projet n'est toujours pas défini !
Tout le monde semble avoir oublié qu'en octobre 2008, la commune et la communauté d'agglomération avaient toutes deux pris des délibérations annonçant pour les semaines qui suivaient la présentation du projet au public.
Manifestement le projet élaboré en 2008 pose problème et nos élus ne se sont pas encore déterminés sur ce qu'ils présenteront au public.

Bilan de l’année 2009

L’année 2009 n’a pas vu beaucoup d’actualité pour l’aménagement de la Bouilladisse.
A quoi faut-il attribuer cet état de fait ? La crise financière qui fait planer un doute sur les marchés immobiliers ? La proximité des élections régionales de 2010 non propice à toute décision sur les lycée ? Un flottement et de l’indécision parmi ceux qui nous gouvernent ?
La commune de la Bouilladisse n’a toujours pas cherché à établir de contact avec les propriétaires en 2009. Des rumeurs suggèrent que le projet de Lycée pourrait être abandonné faute de pouvoir acquérir les terrains.
Disons-nous donc à l’année prochaine !

La presse en parle !

Nous nous permettons de reproduire ci-dessous un article du journal "La Provence" pour ceux qui n'auraient pas eu l'occasion de lire ce journal, le 18 décembre 2008.
Marie-Cécile Bérenger a mené une enquête assez approfondie sur l'affaire de l'aménagement de la Bouilladisse, interrogeant plusieurs des militants associatifs et notamment les présidentes des comités d'intérêt de quartier du Pigeonnier et des Roquettes, Roselyne Gorlier et Brigitte Harnois. Elle a parlé avec des élus de tous bords et avec des représentants de la famille Nalin.
L'article de "La Provence" fait apparaitre l'absence totale d'information de la population sur le projet. Le maire lui avait indiqué, début décembre donc, que la concertation allait "justement commencer", le principe en avait d'ailleurs été voté très formellement à Aubagne le 1er octobre.
Deux mois après la publication de l'article, si cette concertation a eu lieu, on pourra dire que, même à l'aune des pratiques de la municipalité de la Bouilladisse, elle aura été discrète.
Il y a naturellement quelques inexactitudes dans cet article mais le document mérite d'être connu.
Bonne lecture !

Article du journal La Provence du 18 décembre 2008

URBANISME / L’Agglo vient de lancer la procédure de concertation en vue de la création d’une Zac sur l’ancien domaine de la famille Nalin, aujourd’hui divisé entre une douzaine d’héritiers dont une seule a pour l’instant accepté de vendre
À LaBouilladisse la Zac de la Chapelle ne fait pas l’unanimité
Par Marie-Cécile Bérenger
mcberenger@laprovence-presse.fr
Le dossier était déjà au coeur de la campagne des municipales. La Zac de la Chapelle, à La Bouilladisse, vient de ressurgir dans les débats, lors d’un conseil municipal houleux, début novembre. À cette occasion, les élus ont en effet approuvé, à la suite de la communauté d’Agglo, le processus de concertation en vue de la création de cette zone de 16 ha, qui comprendrait un lycée de 1 000 élèves, mais aussi des logements et vraisemblablement quelques commerces. Mais pour l’heure, souligne André Jullien, rien n’est arrêté. Car plusieurs protagonistes, dans ce dossier, reprochent à la Ville, et à l’Agglo, qui porte le projet depuis 2005, de manquer de transparence.
"C’est justement maintenant que va avoir lieu la concertation", poursuit le maire dont l’opposition UMP, emmenée par Eric Jouve, s’est emparée du dossier au point de sortir un bulletin qui lui est consacré (voir ci-contre).
La tête de liste qui a remporté 5 élus, dénonce un manque de concertation, mais craint aussi le "gigantisme" du projet : un lycée trop grand au regard des besoins du secteur, et surtout trop de logements, qu’Eric Jouve a peur de voir pousser en hauteur. "Il y a tellement de bruits qui courent", lance quant à elle Roselyne Gorlier, présidente du Comité d’intérêt de quartier du Pigeonnier "on ne sait pas ce qui va s’y passer, sur cette Zac". Pour elle aussi, un lycée de 1 000 élèves "c’est trop grand", quant aux commerces "déjà que ceux du centre-ville survivent très difficilement, on va en implanter d’autres là".
Sans compter les infrastructures, routières notamment, insuffisantes à ce jour pour supporter un nouvel afflux de circulation. "On n’est pas contre le projet, mais le flux des voitures est mal régulé", explique son homologue du CIQ des Roquettes, convaincue de la nécessité d’une déviation sur leCD45, dont elle est riveraine. "On nous a contactés il y a 12 ans, pour cette déviation, puis plus rien".
Du côté de l’Agglo on compte d’ailleurs fermement sur cet aménagement, mais aussi sur la remise en service de la voie de Valdonne, prévue à l’horizon 2014, soit 3 ans après la première rentrée du futur lycée, toujours programmée par la Région pour 2011.
Pour l’heure en tous cas, aucun calendrier n’est vraiment arrêté, car le foncier -mis à part 3 ha acquis récemment (voir ci-contre)- est toujours aux mains de la famille Nalin, qui compte pas moins d’une douzaine d’héritiers !
Et si des négociations sont actuellement en cours entre les propriétaires et l’Etablissement public foncier, avec lequel l’Agglo a signé une convention, elles semblent, si ce n’est au point mort, du moins progresser très lentement.
Mais la collectivité, qui compte sur ce projet entre autres pour répondre au besoin de logements sur le territoire, a d’ores et déjàmandaté l’EPF pour mener une déclaration d’utilité publique, qui rendrait possible des expropriations, si jamais le projet devait en arriver là.
En attendant, une première réunion publique, visiblement très attendue, est programmée début février.
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Le nom que porte la zac n’est pas dû au hasard: la chapelle existait bel et bien, et c’était même le coeur du village, au XIXe siècle.
Dans les années 30, Raymond Nalin, industriel marseillais inventeur du procédé de construction "planchers pax", acquiert une centaine d’hectares à cet endroit, dont la fameuse bâtisse de Tournon, bien connue des Bouilladissiens.
Le domaine sera cultivé pendant des années, avant de faire l’objet d’une réserve foncière, par la commune.
Les 7 enfants de Raymond en sont alors les héritiers, et porteurs de différents projets immobiliers –pas moins de 9 en 30 ans, certains en partenariat avec des géants de l’immobilier-, dont aucun n’aboutit puisque la municipalité souhaite y conduire un projet d’aménagement public, au départ axé sur les activités économiques, avant d’être repris, en 2005, dans le cadre de la révision du Pos, par l’Agglo, sous forme de Zac. Au départ les propriétaires acceptent cependant le principe d’une discussion autour du projet.
"Mais après, il ne s’est plus rien passé", soulignent Olivier et Thierry Nalin, deux héritiers.
27€ du m²
Il faut dire que le prix proposé par l’Etablissement public foncier, auquel l’Agglo et la commune ont confié le soin d’acquérir le foncier, qui ne dépasse pas l’estimation des Domaines -entre 27 et 30 euros du m²-, n’incite pas vraiment à la vente. Mais ce n’est pas la seule raison du blocage. Pour Jean-Raymond, Thierry et Olivier, le projet manque de transparence, et les trois cousins voudraient des assurances, quant à la préservation de certains espaces, comme le domaine de Tournon. "Le coeur de la bâtisse est une villa romaine, il y a des arbres très anciens autour, il ne faut pas porter atteinte à cet ensemble", indiquent Jean-Raymond et Thierry, qui vient de créer l’association Tournon à La Bouilladisse, pour fédérer les amoureux du site. Olivier, leur cousin, estime quant à lui que certains riverains craignent que la Zac ne touchent leur maison. Et s’estime victime d’une injustice "on va faire des logements sur cette zac, mais le prix qu’on nous donne pour nos parcelles, ne permettra pas, à certains d’ entre nous , de faire construire une maison."
Mixité sociale
André Jullien, comme l’Etablissement public foncier, rappellent que les terrains, gelés depuis 30 ans, et donc inconstructibles, et non pourvus d’équipements comme le tout à l’égout, ne sauraient être vendus plus chers. Pour l’Agglo, il s’agit aussi, de concevoir une opération cohérente, répondant aux besoins de logements, en respectant la mixité sociale, "avec de l’espace public, dans le cadre d’une politique de développement durable, à l’opposé d’une ville dortoir".
Une vision que ne partagent pas Jean-Raymond et Thierry Nalin , " si on construit 300 logements, où vont aller travailler les gens?
Il faut créer du logement, mais aussi de l’activité."
Les cousins sont toutefois d’accord avec l’Agglo et la Ville sur un point : "ce terrain est destiné à être une extension du village, jamais personne de la famille ne l’a vu autrement".
Reste à discuter de la forme que prendra ce nouveau quartier. C’est tout l’intérêt de la concertation qui vient d’être lancée.

Démocratie participative

Dans sont numéro 11 daté de septembre 2008, « l’Agglo , le magazine du Pays d’Aubagne et de l’Étoile » ouvre ses colonnes à Loïc Blondiaux, enseignant à l’IEP de Lille et chercheur au CNRS, « un des spécialistes français de la démocratie participative »
http://www.agglo-paysdaubagne.com/fileadmin/ressources/internet/multimedia/PDF/AGGLO-11.pdf

Comme nous voudrions que nos responsables politiques lisent ce texte et que nous savons qu’ils consultent régulièrement ce blog, nous nous permettons de reproduire quelques extraits de l’intervention de l’expert :

« Il convient de ne jamais oublier que la participation des citoyens ne se décrète pas. Il faut deux conditions indispensables. D’abord, une volonté politique réelle de la part des élus, qui suppose que ces derniers, de même que les services concernés, soient persuadés que la participation produit de la valeur ajoutée aux décisions. »
(…)
« L'information du citoyen est une condition essentielle à la participation démocratique. C'est la vertu principale des dispositifs participatifs que de permettre cette information, d'obliger dans le meilleur des cas les élus à se justifier des choix qu'ils effectuent. »

Le maire de la Bouilladisse et le président de la communauté d’agglomération d’Aubagne n’ont pas d’excuse pour le simulacre de concertation qu’ils mènent sur la ZAC de la Chapelle. L’expert qu’ils ont consulté parle clairement.

Une concertation sans information n’est pas de la participation véritable.

Avant même la concertation, il faudrait que la décision politique elle-même ait été prise avec l’information véritable des élus qui l'on votée. Comme nous l’avons expliqué dans un message précédent, cela n’a pas été le cas.

Séance houleuse du Conseil Municipal du 5 novembre 2008

Le projet de la ZAC de la Chapelle a été à l’origine de débats inhabituellement virulents au conseil municipal de la Bouilladisse.
Un grand nombre d’habitants de la commune étaient venus manifester leur opposition à ce projet et la mauvaise humeur dans le public a perturbé la sérénité des débats. Le maire, peu habitué à cette forme de contestation, a un moment perdu son sang froid, il a du suspendre la séance pour ramener le calme.
Les opposants reprochent tout d’abord au maire de faire délibérer son conseil sur un projet dont il ne dévoile pas la teneur. Les termes qu’il emploie pour décrire le projet sont de la plus grande généralité. Le maire affirme que cela sera un bon projet pour le développement durable, pour la mixité sociale, le projet répondra aux besoins de logements qui sont très importants ... mais il n’y a aucun élément quantitatif sur ce que l'on veut construire, pas même un ordre de grandeur.
Tout le monde voit pourtant bien que la Bouilladisse a besoin d’emplois plus que de logements et que ce projet va renforcer le déséquilibre entre habitat et emploi qui caractérise ce secteur du département.
Le projet est également en contradiction avec les objectifs du code de l’urbanisme selon lesquels les extensions de l’urbanisation doivent tenir compte de la desserte en transport collectif.
C’est pour cette raison que le maire a mis en place un groupe de travail sur la réouverture de la ligne ferroviaire de la Valdonne. Cette desserte n’a aucune chance de voir le jour avant 2050 mais peut être bien utile pour rendre plus acceptable les projets de densification du maire.
Les documents de planification dont la récente directive territoriale d’aménagement, pourtant qualifiée de volontariste, n’ont pas cru utile d’ajouter le projet de la Valdonne à la longue liste d’investissements qu’ils appellent de leur vœux. C’est dire le peu de crédibilité de cette desserte.
Les incidents du 5 novembre montrent que l’opposition au projet est virulente à la Bouilladisse. Les opposants ont l’intention d’alerter les services de l’Etat dont le rôle est de faire respecter la loi et de prévenir l'accentuation des déséquilibres entre les territoires.

Délibération du conseil communautaire de l'agglomération le 1er octobre 2008

Comme nous l'avions annoncé sur ce blog (Et maintenant, que va-t-il se passer ? (15 mai 2008)), l'agglomération d'Aubagne a délibéré le 1er octobre pour définir les objectifs et les modalités de la concertation préalable sur la ZAC de la Chapelle.

La délibération qui fait référence au plan local de l'habitat (PLH) en cours d'élaboration fait le "constat aggravé" (sic) qu'il y a à la Bouilladisse "seulement 12% de logements collectifs" et un "faible taux de logements sociaux et intermédiaires".
Le rapport évoque la concrétisation par l'Etablissement Public Foncier "de premiers accords amiables pour assurer une maitrise publique du foncier"; c'est une présentation assez discutable de la première tentative d'acquisition de l'EPF qui s'est en réalité assortie d'un procès avec le propriétaire.
Il est fait état des "études d'urbanisme qui ont mis en évidence les enjeux, les contraintes et les potentialités du site". Mais les élus qui ont adopté cette délibération n'auront rien appris des conclusions des études et ne savent donc toujours rien de ces fameux enjeux, contraintes et potentialités.

Les objectifs définis dans la délibération sont on ne peut plus généraux et nul n'était besoin de couteuses études pour exprimer de telles platitudes : continuité de l'urbanisation, densité, économie d'espace, espaces publics favorisant les modes doux, réponse aux besoins de la population, développement durable ...
Il est indiqué que les Conseil de Quartier(1), "dispositifs de démocratie participative organisé par la commune de la Bouilladisse" seront pris en compte dans la concertation.
Une exposition sera organisée avec en particulier une "journée porte ouverte".

Ce qui est frappant c'est à quel point cette délibération ne nous apprend strictement rien sur le projet de ZAC de la Chapelle. Il n'y a que des généralités qui pourraient s'appliquer à n'importe quel projet de ZAC de logement dans n'importe quel commune de France.
En particulier, nous ne savons toujours pas si le "potentiel" mis en évidence par l'étude est de 200 ou de 500 logements sur les 20 ha qui sont mentionnés.
Aucune date n'est indiquée pour la concertation que la loi l'impose, on comprend qu'elle sera réduite au minimum.
Il y a comme une contradiction dans ce texte qui insiste sur la volonté de consulter la population mais qui ne dévoile rien du projet d'aménagement aux élus eux-mêmes.
Si l'on peut comprendre que les membres du Conseil d'Aubagne ne s'intéressent pas à ce projet, il faut espérer que les élus de la Bouilladisse ne se satisferont pas de ces paroles vides de contenu et exigeront que le maire explique clairement ce qu'il propose de faire.

(1) Une lectrice nous signale la différence entre Conseils de Quartier et CIQ : " Il ne s'agit pas de CIQ mais de Conseils de Quartier. Cette différence est très importante car les CIQ, Comités d'Interêt de Quartier sont indépendants et se veulent apolitiques. Ils n'ont de compte à rendre qu'à leurs adhérents. A l'inverse, les Conseils de Quartier sont organisés, manipulés par les Communes qui les créent pour faire passer leur message et faire croire à la population qu'on lui donne la parole et la possibilité d'influer sur une quelconque décision alors qu'il n'en est rien."

Le serpent de mer de la voie ferroviaire de la Valdonne

La Directive Territoriale d’Aménagement (D.T.A.) des Bouches-du-Rhône adoptée par le préfet en 2007 note que les déplacements au sein de l’agglomération marseillaise se font à plus de 90% en voiture.
La Bouilladisse et le meilleur exemple de cette situation hégémonique de l’automobile. La desserte autoroutière est très bonne, même si elle atteint déjà la saturation aux heures de pointe. Les liaisons en transports collectifs avec Aix, Marseille ou Aubagne ne sont empruntées que par ceux qui n’ont pas la possibilité de disposer d’une voiture.
La commune étant presque dépourvue de toute activité susceptible de fournir de l’emploi à ses habitants, les travailleurs de la Bouilladisse font presque tous de longs déplacements en voiture pour se rendre à leur travail. S’ils ont la malchance de ne pas ou ne plus pouvoir conduire, ils ont le choix entre le chômage ou le déménagement.
La Bouilladisse est donc une "commune dortoir" dépendante de la voiture. Développer encore l’habitat à la Bouilladisse, c’est développer un modèle urbain du 20ème siècle et qui va à contre-courant des priorités du 21ème siècle.
La densité des constructions ne changera rien à l’affaire. Entre les immeubles d’habitation nouvellement construits à la Bouilladisse et le lieu de travail à Marseille, il y aura toujours au moins 45 mn de voiture et 5 litres de carburant.
Les élus de la Bouilladisse et d’Aubagne ont bien conscience de cette critique et lui ont trouvé une réponse : la remise en service de la voie ferroviaire de la Valdonne.
Si on écoute les élus, ce projet pourrait être réalisé bientôt. Le site internet de la ville d’Aubagne évoque un train toutes les 20 mn et un temps de trajet de 30mn. C’est comme si c’était fait.
Malheureusement pour plusieurs raisons que nous allons détailler, ce projet n’a aucune chance d’être réalisé dans les 30 ans qui viennent :
1) Le conseil régional n’a pas l’intention de construire ce projet
Les services ferroviaires de ce type sont de la responsabilité du conseil régional PACA et c'est donc au conseil régional qu'il incombe de décider et de financer la réhabilitation de la ligne. Des réflexions ont été menées entre la Région et l’Etat qui ont conduit d’une part à la Directive Territoriale d’Aménagement (D.T.A.) et d’autre part au Contrat de projet Etat Région 2007-2013. Aucun de ces documents, pourtant très volontaristes en matière de transports collectifs, n’envisage de faire des travaux ou même des études sur la voie ferroviaire de la Valdonne. Il est fréquent que le conseil régional commandite des études pour faire plaisir aux élus locaux et à la population, pour gagner du temps et éviter de dépenser les grosses sommes nécessaires à la réalisation du projet ; mais quand le conseil régional ne prend même pas la peine de faire des études, c’est que le projet n’a aucune chance, que personne n’y croit sérieusement. Cela n’empêche pas certains élus locaux démagogues qui prennent leurs électeurs pour des nigauds de leur promettre que cela sera fait après-demain. Il est particulièrement facile pour le maire d'Aubagne, par exemple, de faire des promesses à ce sujet qui n'est pas de son ressort.
La communauté d’agglomération affirme avoir fait faire une étude de faisabilité au cabinet EURECA. Malheureusement, le cabinet EURECA basé à Marseille n’a aucune compétence dans le domaine ferroviaire. C’est un petit bureau qui effectue à bon marché pour les collectivités locales des études d’urbanisme très générales.

2) Le coût de cette opération serait considérable
La reconstruction d’une ligne dans cet état coûterait aussi cher qu’une ligne nouvelle. Les tunnels ferroviaires sont soumis aujourd’hui à une règlementation de sécurité très stricte et qui n'existait pas quand la ligne a été construite. Les tunnels de la ligne devraient être complètement reconstruits et des galeries de sécurité ajoutées pour satisfaire les exigences d’aujourd’hui. Si l’Etat et la région avaient l'argent nécessaire, ils le mettaient d’abord sur d’autres projets qui ont fait l’objet d’études plus sérieuses.
Il n’y a pratiquement aucune voie ferrée qui ait été remise en service en France depuis 50 ans et si cela était fait cela serait dans des zones plus peuplées que la vallée étroite qui va d’Aubagne à la Bouilladisse.
A titre de comparaison, on peut citer la remise en service de la ligne Gardanne – Carnoules, 78 km à une seule voie, fermé au trafic depuis 1980 mais en assez bon état et sur laquelle la circulation est encore techniquement possible. Le coût de remise en service est évaluer à 170M€.
Autre comparaison, l’ajout de la troisième voie de 13 km programmée entre Marseille et Aubagne, ce projet est évalué par RFF à 250M€.
La première phase de rénovation de la voie entre Aix et Marseille a couté 160M€ alors que la voie était déjà en service. Cet exemple montre que pour faire circuler plus d'un train par heure, la voie doit être doublée sur des portions importantes.



3) Sur une grande partie de la ligne, la voie est éloignée des constructions.
Un transport collectif ne peut être utile que si il passe prêt de la où habitent les gens. Ce n’est pas le cas de cette voie ferré. Quand elle n’est pas en tunnel elle est parfois séparée des villages par l’autoroute.


4) Si la ligne existait elle ne serait pas utilisée par les salariés pour aller travailler à cause des correspondances et de la durée du parcours
Marseille étant la principale destination des travailleurs de la Bouilladisse, on peut calculer le temps qui leur serait nécessaire pour se rendre en transport collectif au travail :
Aller à la gare 10 mn, attente du train 5 mn à condition de s’être plié à l’horaire, trajet jusqu’à Aubagne 30 mn, correspondance avec le train de pour Marseille 10 mn (en supposant que les deux lignes sont bien coordonnés), trajet Aubagne Marseille 25 mn, trajet terminal à Marseille par le bus ou le metro : 20 mn.
On arrive à un temps total de 1h40, en supposant que l’on habite à proximité de la ligne, que les horaires des trains sont adaptés aux horaires de travail et que le lieu de travail est assez bien desservi par les transports depuis la gare Saint Charles.
Nul n’est besoin d’être un grand spécialiste pour se rendre compte que presque aucun travailleur ne choisira ce mode de transport.

En réalité la voie de la Valdonne est un alibi, un argument facile en réponse à la critique des conséquences sur la circulation routière du projet de ZAC de la Bouilladisse.
Ce que nos élus refusent de voir, c’est que l’augmentation de la circulation entre Aubagne et Marseille n’est plus soutenable ; la congestion va devenir insupportable et tout cela ne résulte que de la politique qui consiste à construire toujours plus de logements dans ce secteurs alors que les emplois sont ailleurs, à Marseille ou à Aix.

La seule proposition qui « tienne la route » pour la voie de la Valdonne est celle d’aménager des portions de cette voie pour les vélos et les promeneurs. C’est la revendication de plusieurs associations qui présentent des projets de ce type qui ont réussi ailleurs.

Développement durable

Le projet de ZAC à la Bouilladisse est présenté de manière très discutable comme relevant du développement durable.

La communauté d’agglomération du Pays d’Aubagne, avec l’approbation assez surprenante de la commune de la Bouilladisse, a décidé de construire un nouveau quartier d’habitat dense à la Bouilladisse.
En dépit du fait que le conseil communautaire à délibéré sur les objectifs du projet, très peu d’informations ont filtré sur ce qu’il était question de faire. La surface aménagée serait de 20ha. L’habitat locatif social prendrait une part importante au coté de logements intermédiaires dans un "esprit de mixité". La délibération déplorant la part trop faible des logements collectifs à la Bouilladisse, on peut supposer que ces logements seront principalement collectifs afin de corriger la carence.
La communauté d’agglomération s’appuie un peu hâtivement sur le principe que densité rime avec « durabilité ». Dès lors que l’on va loger beaucoup de monde dans peu d’espace, c’est bon pour la planète. Mais le projet est dénoncé par certaines voix écologistes car on aura beau pratiquer la construction dense, les habitants de la Bouilladisse sont dans l'agglomération parmi ceux qui consomment le plus de carburant pour se déplacer dans leur vie quotidienne. Cela s’explique par le fait qu’en dehors de la mairie, des écoles et des pompiers, il n’y a pas d’emploi à la Bouilladisse. Grâce à une sortie d’autoroute toute proche, presque toute la population va travailler à Marseille ou à Aix.
Devant les immeubles que l’on va construire dans la ZAC, on n’oubliera pas les parkings, deux par logement au moins car chaque membre du ménage aura besoin de son propre véhicule. Chacune de ces voitures fera tous les jours un long trajet domicile travail. La congestion du trafic sur l’autoroute ne fera qu’empirer et à l’essence gaspillée s’ajouteront de longues heures perdues dans les bouchons.
Pour les ménages modestes à qui sont destinés les logements locatifs sociaux, cela peut devenir un véritable piège. La perspective inespérée d’un HLM neuf et bon marché les séduira et ils négligeront de faire le calcul du cout de la seconde voiture et des kilomètres quotidiens.
La sous-estimation du cout global de la périurbanisation est un phénomène bien connu ; pour les accédants à la propriété, elle est l’une des principales causes de surendettement. Cette tendance ne fera que s’amplifier avec la raréfaction du pétrole et le renchérissement du carburant.

La ZAC de la Bouilladisse c’est donc beaucoup d’effet de serre et de pollution à cause de la circulation.
La ZAC de la Bouilladisse c’est l’accentuation des déséquilibres entre emploi et logement dans l’agglomération.
La ZAC de la Bouilladisse c’est des économies sur le coût du foncier qui seront largement compensées par des dépenses d’utilisation de la voiture.

En tout cas, c’est tout sauf du développement durable.

Et maintenant, que va-t-il se passer ? (15 mai 2008)

Comme il a été expliqué précédemment dans ce blog, la commune a lancé en 2006 une étude sur l'aménagement du quartier de la Chapelle. Selon nos informations, le budget de cette étude était supérieur à 100.000€. Il s'agit donc, peut on supposer, d'un travail assez approfondi.
Nous avions envisagé que le maire ferait valoir ce projet pendant la campagne électorale mais il en a décidé autrement.

La loi prévoit (article L300-2 du code de l'urbanisme) qu'avant de s'engager dans une opération d'aménagement, le conseil municipal (...) délibère sur les objectifs poursuivis et sur les modalités d'une concertation associant, pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées...
La commune ou plutôt la communauté d'agglomération d'Aubagne va donc devoir 1) afficher ses intentions en matière d'aménagement et 2) organiser une concertation.
Elle devra communiquer au public les éléments sur lesquels elle s'appuie et notamment les scénarios de constructions élaborés dans le cadre de l'étude mentionnée plus haut.
C'est le moment pour tout un chacun de s'exprimer puisque, selon la loi, cette délibération marque le début de l'élaboration du projet. Si nous sommes au début, on est en droit de considérer que tout est encore ouvert.

Introduction au blog : " Aménagement urbain à la Bouilladisse "

Ce blog contient des informations régulièrement mises à jour.
Il peut vous permettre de mieux comprendre les conditions dans lesquelles la commune de la Bouilladisse pourrait mettre en œuvre un projet d'aménagement.
Il apporte le point de vue des propriétaires qui est parfois différent de celui des élus de la Bouilladisse et d'Aubagne.
Vous pouvez apporter votre contribution en écrivant aux auteurs.

Vers les principales pages du blog :

Pourquoi ce blog ?

Institutions :
La Communauté d'Agglomération du Pays d'Aubagne et...
Etablissement Public Foncier PACA
Les plans, projets, programmes et schémas

Le projet de Lycée

L’étude de l’aménagement du quartier de la Chapelle

Pour s'exprimer

Si vous voulez transmettre un message ou une contribution aux auteurs de ce blog :
écrivez à : la.bouilladisse@free.fr

Si vous êtes propriétaire dans le quartier de la Chapelle, au Cabaret ou à Coutran, si vous adhérez à l'esprit de ce blog et si vous voulez nous rejoindre écrivez à l'adresse ci-dessus.

Vous pourrez, après avoir montré patte blanche, être placé sur la liste de diffusion des informations que nous ne partageons pas avec tout le monde sur ce site.

Situation après les élections municipales (1 mai 2008)

Les élections n’ont pas apporté de modification majeure dans le paysage politique.

A la Bouilladisse, le maire André Jullien est réélu au premier tour, avec une courte avance. Eric Jouve qui fait le score très honorable de 36% apparaît comme le leader de l’opposition.

A Aubagne le maire est également réélu à la tête d’une large coalition qui va du PC au Modem. Cela a permis à Alain Belviso de retrouver son poste de président de la Communauté d’agglomération.

Le maire de la Bouilladisse n’a pas présenté le contenu de son projet d’aménagement pendant la campagne. Une image publiée dans le journal municipal Jonction et reprise dans un tract électoral ne donnait qu’une idée très imprécise de ce qui était envisagé sur le secteur de la Chapelle. Il n’a pas été question des immeubles ni du nombre de logements qui seraient construits.

Eric Jouve a fait valoir que le Lycée envisagé est beaucoup trop grand pour la commune de la Bouilladisse et ne répondrait qu’à une partie des besoins de la jeunesse locale. La majorité des enfants continuera à devoir prendre le car pour se rendre au collège ou au lycée à Roquevaire, Aubagne ou ailleurs. Il a aussi pointé l’insuffisance des voiries pour accommoder les nombreux autocars qui devront acheminer les jeunes de toute la région.

L’élection ne fournit donc pas un mandat au maire pour mettre en œuvre son projet d’aménagement.

Le débat sur les évolutions urbaines dont a besoin la commune de la Bouilladisse devra encore avoir lieu.

Le projet de Lycée

Depuis l'année 2004, la commune de la Bouilladisse annonce qu'un Lycée serait construit dans le quartier de la Chapelle.
La construction d'un lycée est de la compétence du Conseil Régional et on peut trouver sur le site de la Région le texte suivant :
(http://www.regionpaca.fr/index.php?id=2915)

Projet de Lycée pour le bassin d’éducation de Marseille - Aubagne – La Ciotat
Le Programme Prévisionnel des Investissements prévoit la création d’un lycée polyvalent supplémentaire de 1.200 élèves sur le bassin d’éducation de Marseille – Aubagne – La Ciotat. Ce lycée se situera à la Bouilladisse. Le Président a visité le terrain le 11 septembre 2006. Le vote du bilan est à ce jour programmé en 2009 pour une livraison en 2011.

Le fait qu'un vote soit programmé ne donne aucune garantie sur son résultat et surtout sur le respect des délais mais on peut supposer que le Président de la région sera attentif à ne pas décevoir les électeurs du secteur en ne tenant pas ses promesses.

Le site de la région affirme que pour toute création de lycée, un comité de pilotage est mis en place.
Le projet de lycée de la Bouilladisse n'en est pas encore à cette étape de concertation.

Nous avons aussi eu des informations sur des études engagées par la région.
Renseignements : Catherine Ramos Tél. 04 91 57 51 56 ; cramos@regionpaca.fr
pfesquet@regionpaca.fr , dmarquier@regionpaca.fr .
Région Provence-Alpes-Côte d'azur
Direction des Lycées, Service Etudes et Programmation
11/13 Bd de Dunkerque
13002 MARSEILLE

La révision simplifiée du POS a été justifiée par cet "équipement public d'intérêt général".

Si une étude de faisabilité a été réalisée, on peut s'étonner qu'elle ne comporte pas de contact avec les propriétaires des terrains concernés (notamment, Alfred, Cecile, François, Pauline NALIN). L'acquisition peut en effet difficilement se faire si les propriétaires s'y opposent. La procédure d'expropriation demande en effet une déclaration d'utilité publique et peut entrainer des recours et donc des retards très importants.


La convention de veille foncière passée avec l'EPF qui a été signée en juin 2006 prévoit des études en vue d'acquisitions sans faire de distinction entre les terrains directement concernés par le Lycée et les autres.

Pour ce qui est de la mobilisation du public et des échos dans la presse, on constate que ce lycée fait moins de bruit que d'autres. Voir par exemple : http://ecoutelyceen.blogspot.com/.

Étapes de la construction d’un Lycée.

Il faut environ 7 ans pour construire un nouveau lycée, c'est en tout cas ce que l'on peut observer sur les réalisations récentes du Conseil Régional.
voici les principales étapes d'un tel projet :

année 1

Identification du site et discussions entre l’académie et la Région sur le programme pédagogique du lycée.

Établissement de la FDO (Fiche Descriptive d’Opération).

Étude foncière, identification des propriétaires, évaluation du prix des terrains, négociation avec les propriétaires.

année 2

Adaptation des documents d’urbanisme pour rendre possible la construction envisagée et les équipements qui lui sont liés notamment pour assurer une bonne accessibilité par les transports collectifs.

année 3

Élaboration du programme qui constitue une partie du cahier des charges fixé aux architectes

désignation des équipes d’architectes admises à concourir.

Choix de l’architecte qui a proposé le meilleur projet

année 4

avant-projet sommaire,

avant-projet définitif

année 5

dossier de consultation des entreprises et appel d'offres

année 6 et 7

travaux.

La commune a révisé le document d’urbanisme pour autoriser la construction mais n’a pas consulté les propriétaires des terrains sur les conditions dans lesquelles ils voudraient bien vendre.

Il est donc à craindre que le projet doive retourner à l’année 1 et que la construction ne soit pas faite avant 2015.

Indication :

Les services du conseil régional on fait un appel d'offre pour recruter une "assistance à maitrise d'ouvrage" (AMO) au début de l'année 2007. Il est prévu que la prestation d'assistance dure 5 ans, soit jusqu'en 2012, et puisse être prolongée de 3 ans.

Discussions avec la mairie

Le maire de la Bouilladisse a été reçu par le CIQ des Roquettes lors de sa réunion du 20 octobre 2007.
Le maire a été assez vague sur des contacts qu'il entretiendrait avec la famille Nalin en vue de l'acquisition des terrains.
Les participants rapportent que le maire n'a rien dit de nouveau. Les membres du CIQ n'en savent donc pas beaucoup plus.

Certains propriétaires ont en effet tenté de renouer un lien avec le maire. Des courriers ont été envoyés à la mairie pour proposer la vente de certaines parcelles.
La mairie n'a pas indiqué le prix auquel elle était disposée à acheter les terrains. Tout laisse penser qu'il n'y a pas de volonté de faire avancer un projet que ce soit le lycée ou autre chose.

En revanche la mairie a exercé son droit de préemption à l'occasion de la transmission d'une parcelle au sein de la famille.

Compte rendu de contacts

Grâce à notre adresse de contact (la.bouilladisse@free.fr ) figurant en bonne place au début du blog, nous avons reçu les témoignages d’habitants de la Bouilladisse qui tentent de comprendre ce qui se trame dans les bureaux au sujet de l'aménagement du quartier de la Chapelle. Le blog est consulté en particulier par les membres des Comités d'Intérêts de Quartier que nous saluons au passage.

La démarche des CIQ est voisine de la notre. La motivation des CIQ est de partager de l’information et de tenter de faire entendre leur voix auprès des autorités municipales.

Plusieurs habitants de la Bouilladisse ont constaté que le projet avait pris du retard et considèrent que rien ne se fera avant 2010.

Au Pigeonnier, où l’affaire de l’École continue à faire des vagues, certains pensent que la principale raison de parler du lycée pour la mairie est liée à son affirmation selon laquelle c’est l’assainissement du lycée qui permettra de régulariser la situation de l’école du point de vue des règles de l'hygiène.

L’étude de l’aménagement du quartier de la Chapelle

En 2004, la commune avait confié une étude de concept à un architecte prestigieux, Paul Chemetov, connu pour sa proximité avec le parti communiste. Monsieur Chemetov a regardé la Bouilladisse et a vu ce qui était bon.

Sur la base des orientations tracées par le grand architecte, Monsieur José Morales, adjoint au maire de la Bouilladisse en charge de l’urbanisme et architecte de profession, s’est mis fin 2006 au travail pour définir les détails de l’opération. Il a étudié la morphologie du site pour en déduire la forme et la position des constructions qu'il convenait de réaliser. Monsieur José Morales aurait déjà fait des propositions au maire mais rien n’est encore public.

La concertation pourra commencer quand tout sera bien défini et que les responsables auront fait les derniers arbitrages.

Nous arrivons bientôt aux élections municipales et ce projet sera sans doute l’un des thèmes du débat. Le maire va-t-il nous dire clairement ce qu’il propose à cette occasion ? Il semble qu’au sein même de l’équipe municipale, tout le monde ne partage pas la même vision.

M. Morales est sans doute désireux de faire un geste urbain très fort pour affirmer sa créativité d’architecte. D’autres, plus conservateurs, se contenteraient volontiers d’un parti d’aménagement traditionnel fait principalement de pavillons provençaux. Des maisons qui se touchent pour atteindre une densité élevée, peut être, mais pas des immeubles HLM.

On ne sait donc pas encore grand-chose … mais nos élus s’en occupent.

Le prix des terrains

Combien coutent les terrains de la Chapelle ?

La question de la valeur des terrains de la Chapelle peut être abordée sous plusieurs angles qui donnent des résultats assez différents.

La première approche part du prix d’un terrain permettant de bâtir une maison, la maison individuelle constitue en effet le type dominant de l'habitat dans cette commune.

Pour construire une maison, un particulier est prêt à acheter dans le secteur de la Bouilladisse un terrain constructible viabilisé de 500m2 au prix de 200.000€, soit environ 400€ du m2. Pour être accessible, raccordé aux réseaux et voiries, le terrain doit bénéficier d’équipements que la collectivité peut légitimement mettre à la charge des propriétaires. Si l’on suppose que les coûts de viabilisation représentent 30.000€ par lot, y compris les surfaces dédiées à la desserte interne de la zone ou du lotissement, il reste au propriétaire une valeur supérieure à 340€/m2.

Chaque lecteur pourra adapter les calculs sommaires présentés ici en modifiant :

- l'estimation du prix d’un terrain nu à construire (200.000€ dans notre exemple),

- la taille minimum requise des parcelles selon le règlement d'urbanisme (500 m2) et

- le coût des équipements.

Si par exemple, le POS imposait un minimum de 1000 m2 pour construire une maison au lieu de 500m2, le prix du m2 serait sans doute inférieur.

Toutes les valorisations qui partent de l’hypothèse que le terrain deviendra constructible aboutissent à des valeurs du m2 comprises entre 150 et 400€.

Néanmoins, aujourd’hui le terrain n’est juridiquement pas constructible et, même s’il a des chances de le devenir, cela n’est pas une certitude et surtout cela peut prendre un temps indéterminé. Un acheteur éventuel serait une personne capable de prendre le risque qu'il n'y ait pas d’évolution du règlement avant plusieurs années. Les acheteurs de terrains à construire ont habituellement l’intention de disposer, dans un délai assez court, de leur maison. Il s'agit d'un choix capital dans une vie et dans ces conditions on n'apprécie pas particulièrement le risque. Le prix du terrain est donc nécessairement déprécié par sa non constructibilité provisoire. Dans cette seconde approche, il est difficile de s'avancer à des évaluations mais il est peu probable qu'un acheteur propose un prix dans la fourchette ci-dessus, sauf à avoir des garanties fortes des autorités qui fixent le droit des sols (la communauté d'agglomération en lien avec la commune).

La troisième approche est celle où la commune emprunterait la procédure assez lourde de la Déclaration d'utilité publique (DUP) qui est un moyen coercitif pour acquérir les terrains. Les observateurs remarquent qu'une telle voie présente des risques financiers dans lesquels les collectivités hésitent à s'engager mais cette éventualité n'est pas à exclure, au moins sur une partie du secteur considéré. Dans la perspective d’une expropriation, dans le cas où le préfet reconnaitrait l’utilité publique d’un projet, le prix du terrain serait en dernier recours défini par le juge de l’expropriation par référence à des situations similaires et voisines. Le résultat dépend entièrement de ce que le juge est prêt à considérer comme référence pertinente. Les propriétaires peuvent construire leur défense en s’appuyant sur des transactions similaires et il semble aisé de prouver que les transactions dans le secteur se font à des prix élevés. On pourra par exemple comparer la situation des terrains avec celle du quartier des Roquettes qui est aussi proche du centre ville et aussi bien desservi par les réseaux.

Les propriétaires ont accès à un dispositif légal assez protecteur car la propriété privée est un droit constitutionnel que les juges prennent très au sérieux (voir la circulaire du ministère de la justice sur le sujet). En définitive, la longueur des procédures et la principale arme des propriétaires face aux pouvoirs publics qui doivent supporter les coûts financiers et politiques des retards dans leurs projets.

Même en cas de détour judiciaire, un accord à l'amiable est souhaitable pour toutes les parties.